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市中心的老房子老小区最后的结局会是什么?

十万个为什么 空空 2024-3-26 09:43:12 2次浏览

关于问题市中心的老房子老小区最后的结局会是什么?一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【贾世家】的最佳回答:

2020 年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成,未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着,市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主,出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和社会捐助。

老房子、老社区的概念与存在的问题

每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样,有人认为,建成 10 年就已经属于老旧房子了,而有的人则认为老旧房子,说的应该是至少建成 30-50 年的房子。

那么,到底建成多少年才算老房子、老旧社区?

2018 年,我国住建部在广州、厦门、沈阳等 15 个城市开展老旧社区的改造试点工作,取得了很多老旧社区居民认可。

2020 年 7 月,国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区,改善居民居住条件,让人民生活更美好。

其中还提到,老旧社区指 2000 年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。也就是说,老旧社区指的是建成年限 20 年以上的住宅小区。

建成 20 年以上的老房子、老社区的现状:

  1. 基础配套设施差,居民生活困难。很多老旧小区面临着基础设施老旧和配套缺乏的双重困扰,一方面,水、电、气等基础生活设备老化,居民日常生活受到严重影响;另一方面,配套设施匮乏,很多老旧小区公共活动场所很小或者没有,绿化面积少得可怜,尤其是随着居民收入水平提高,

    停车位缺乏的问题日益严重

    ,居民生活困难。

  2. 老旧小区公共区域无人管理,小区环境差、安全度低。老旧小区本身没有物业,而居住在老旧小区的人,大多是租客或者收入较低的居民,不愿意缴纳物业费引进物业,但是,小区公共区域确确实实又无人管理,

    外来人员可以随意进出小区,小区内乱丢垃圾、违规搭建等现象较严重。

  3. 老旧社区历史遗留问题较多,执法难度高。老旧小区一直没有统一管理,部分业主为了自己的私利,

    损毁绿化面积种菜,私自搭建车库、储藏室

    ,各种违章违规现象非常严重,由于时间跨度较大,政策变化较多,加大了现在的执法难度。

所以,老旧小区存在着很多问题,造成生活在其中的居民生活困难,有强烈的改造愿望。

老房子、老旧小区结局是改造、保留为主

很多人认为,只有新建住房才是有价值的,其中包括土地价值和房产价值,而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了,老房子的价值几乎为 0,破破烂烂,没有保留的价值,应该全部拆除。

  • 老旧小区为什么不拆迁?

首先,避免拆迁推高房价。最近几年,部分三、四线城市房价大涨,究其原因,就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低,居民也没有什么钱,住宅库存较大,但是,大量的居民“棚改”后,拿到钱就去买房子,造成房价大幅上涨。

其次,老旧小区拆迁成本高,修缮加固可以加大资源的再利用程度。老旧小区,因为土地性质复杂,所处的位置一般为市中心,拆迁成本高,拆迁难度大,而这些老旧社区经过修缮加固后,居住是完全没有问题的,直接拆除,容易造成资源浪费。

所以,老旧社区改造比直接拆除更有利。

深圳富华村,老旧小区改造启动现场

  • 老旧小区如何改造?

首先,改造对象是 2000 年以前建成的住宅小区,小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说,老旧小区的改造前提是小区居民自愿。

其次,改造的内容分 3 类,基础类、完善类和提升类。基础类指满足安全和基本生活需要,给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。完善类指满足居民生活便利和改善需要,给老旧小区配套设施进行改造,例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。提升类指为提升老旧小区居民生活品质,给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施,例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。

  • 老旧小区改造的钱谁出?

按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定,老旧小区改造的钱来源于政府、居民和社会捐助。原则上是谁受益,谁出资,政府在此基础上再给予支持补助,并鼓励社会力量捐资。

  1. 居民出资。居民出资的方式有 3 种:居民直接出资、使用公共维修基金和让渡小区公共收益。通过多种出资方式,减轻老旧小区居民强烈想改造小区的意愿而资金不足的压力。
  2. 政府补贴。各地政府将把老旧小区改造纳入安居保障工程,中央给予资金补助,重点是支持老旧小区的基础类改造。同时,允许市县政府对老旧小区改造筹集资金发行专项债券。
  3. 社会力量出资、捐资。老旧小区原本很多都是单位公房,鼓励原产权单位给予一定资金支持,同时,引导、吸引社会其他力量出资、捐资。
  4. 减免税费。对参与老旧小区改造的企业的所得税给予减免,对老旧小区建成后的社区福利配套商业,如养老、托育、家政服务等服务机构免收增值税,对提供养老、托育、家政服务的房产、土地免收各类税费。

老旧小区虽然存在诸多问题,但是,在改造后,又可以呈现较强的生机,直接拆除是对资源的浪费,同时,还会给社会带来房价上涨等不安定因素。

所以,目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主,除非是危房,不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上,国家也给予了多种途径,减轻居民的出资压力,目的就是让老旧小区的居民,能在较少开支费用的情况下,过上美好生活。

我认为,老房子留下的不仅是回忆,也是一段应该记住的历史。生活在改造后的老房子里,也可以是美好生活。

我是世家,分享房价、楼市、城市规划和邻里故事。欢迎你在下方留言评论,说出你的想法、观点。

【2】、来自网友【房坛法菜】的最佳回答:

市中心的老房子老小区,最后的结局究竟会怎样?结合以往经验和国外案例,谈下个人的看法,权作交流探讨,仅供参考。

第一、对老小区老房子的基本认识

01、老小区老房子占用土地性质

我们国家施行土地国有和集体所有两种所有制形式。

城市的土地一般属于国有,农村和城市郊区的土地属于集体所有。那么,市中心的老小区老房子很可能就是建在国有土地上的,但城中村集体所有的土地除外。

02、老小区老房子土地使用期限

根据老小区老房子建筑年代不同,房子的属性会有差异,早期的老小区,一般属于福利房。98 年开始住房商品化改革之后,市中心建起来的老房子老小区,一般都属于商品房。

一般来说,福利房的土地使用权往往是划拨的,没有使用期限限制,但却是免费使用的;商品房的土地使用权往往是出让的,使用期限是 70 年;但也有划拨的,在商品房早期会有这种情况。比如,昆明市金星小区。

03、为什么要讨论老小区老房子的土地权利?

很简单,“房随地走”。

房子不能凭空建盖,不能是空中楼阁,必须建在土地之上!建好之后,不能移动,属于典型的不动产。

因此,讨论房子避不开先讨论土地,土地权利属性决定房子的走向。

第二、土地性质决定老小区老房子的最终走向

01、城中村自建房

市中心也可能还有城中村,这些土地往往还是集体土地,集体土地上建盖起来的房子虽然老旧,但还是属于农房(农村合作建房也可归入农房中,部分是小产权房)。

由于宅基地没有使用期限限制,老旧农房只要能安全居住,不管户籍有没有迁出,依然可以继续居住、世代继承,房子的最终走向完全由产权人自己定。

当然,遭遇政府征收、拆迁,房子的最终走向就得跟着政策走,个人也就无法左右。

02、市中心福利房

市中心的各种老旧小区的单位福利房,土地往往是划拨的,没有使用期限限制,也不需要支付使用费。一般来说,只要房子还能安全居住,房子就可以继续居住、保有产权、世代继承。

但要注意,由于福利房是划拨土地,没有交费就使用,即便已经将产权分割到职工名下,但这类房子的最终走向,更多还是由政策决定。

比如,房改单位被撤销,单位不存在了,话语权就会弱化,原有权益可能难以维护,相应的福利房在老旧之后,容易被征收、拆迁,那这时老旧小区就很难保得住,不得不面临补偿安置。

03、市中心商品房

98 年开始实行住房商品化,第一代商品房开始面世。

但其实,在 98 年之前,市场上也是有商品房的。有些早期的商品房权利表现形式是土地国有出让,但房子是委托承建,并不是像现在的商品房一样大面积建盖。

由于这类老旧小区老房子是属于纯商品房,土地已经交费,办了出让手续;房子也是钢筋、混泥土的混合物,也是花了钱买的,则这类老旧小区老房子,在经过一定房龄后,会面临改造,也就是这几年进行得如火如荼的老旧小区改造,延长房子的使用寿命,改善小区环境,让老房子老小区更好住。

这些改造完成后,下一步老房子仍面临使用寿命到期的问题,房子的最终走向,大致有以下一些:

①拆迁安置

市中心的老小区老房子,区位优势佳,配套完善,土地价值大,加上建筑密度低,往往会有很多开发商都愿意投资拆迁,在原址上重建商品住宅小区。

对于老房子的业主而言,可以选择货币补偿,拿现金走人;也可以选择回迁安置,继续在这个区域居住。

②集资重建

市中心的老小区,区位优势佳,生活便利,容积率低,住户少,在 70 年届满时,房子已成危房,但又没有开发商愿意投资拆迁,业主可以再续 70 年的土地使用费,然后共同集资,委托专业的施工单位建盖住房,盖起来的新房,一部分归原有业主分配,多余部分可以出售,回笼资金。

③收归国有

老小区的土地年限是 70 年,这个期限届满时,房子已经属于危房不能住了,又没有开发商愿意投资拆迁,业主也不能达成集资重建协议,房子不得不随同土地一起收归国有!

政府收归国有之后,跟原来的业主就没有关系了,老旧危房可以连通土地使用权一起,再次挂牌出让,由摘牌单位自行拆除,然后按照规划建设。

④再次续期

老旧小区老房子在 70 年土地使用期限届满时,仍然可以安全居住,那么,业主可以交钱后再续 70 年土地使用权,继续住在房子里。当然,买卖、抵押、继承、置换、赠与等产权转移也是可以的。

老旧小区老房子使用超过 70 年寿命是完全可能的!虽然国家标准是不低于 50 年,因为国外这样的例子比较多。

比如,新加坡组屋的产权年限就是 99 年,房子经过 5 年一小修,10 年一大修之后,确实能住到 99 年,99 年到期后,房子和土地一起收归国有,由国家再次统一分配,与原来的产权人就没有关系了。

像德国、美国、加拿大这些老牌资本主义国家,建盖商品房的历史都是上百年,他们很多房子的寿命已经超过 100 年!

有个朋友在加拿大买的房子,买时的房龄已经 287 年了,传了好几代人,但依然可以正常居住,只是需要不断翻新、维修、维护,土地不是使用权,而是所有权,私人所有权,可以世代传承!为房子的永续存在奠定了产权基础。

但土地私有制不利因素就是需要每年缴税,这个税负还是比较重的,大致是两点几。也就是价值 100 万的房子,每年需要缴纳 2 万多的房产税,绝大部分税收归地方支配,用于改善当地民生,发展当地教育,雇佣警察维持当地治安,极少部分上交联邦财政,这可能是发达国家住房自有率偏低的一个重大原因!

现在很多人盲目地呼吁出台房产税,但不要忘了别人的前提,就是土地是私有的!也就是说,自己所有的房子和土地是可以缴税的,因为谁来拆房子,产权人愿意就拆,不愿意的话,就“神圣不可侵犯!”即便国王来了,也可以说“不”!

国外有个关于房子拆迁和私有财产保护的经典案例,就是“风能进、雨能进,但国王不能进!”

说的是普鲁士国王(德意志帝国前身)威廉一世,发现在自己的行宫前有个磨坊,比较低矮丑陋,影响了行宫形象!于是,他派人以国家的名义去征用,谁知道不管开什么条件,磨坊主都不答应。国王一怒之下,强拆了磨坊,但磨坊主却委托了律师,将国王告上法庭,最后法院判决国王恢复原状!理由是私有财产神圣不可侵犯。

但现在,我的房子是我的,却只是盖在别人的土地上,我只是租地,我租的地,70 年租期到了,还要续交土地租金,然后房子才能保住;如果不交,即便房子能住,也要被收掉;而且就算续期了土地,每年持有房子还要交钱,该怎么说呢?不好说,所以,房产税难产!

第三、市中心的老旧小区该怎么办?

01、接受改造

这几年出台了政策,中央财政也划拨了大量资金,开启了大规模的老旧小区改造。我认为,如果不需要自己出钱,只是让度部分小区权利,就可以换回小区改造,是可以的。

毕竟,老旧小区改造完成后,各种居住配套会更好些,有利于提升居住体验,也有利于提升房屋价值,延长使用寿命。

02、加速置换

现在房价很高,有些同志可能买不起新建商品住宅,会退而求其次地买老旧小区,这是部分老业主置换老房子的好机会,套现离场,落袋为安,可能是不错的选择。

03、等待拆迁

最值钱的不是房子,而是土地!

市中心的老旧小区,值钱的不是房子,而是土地,市中心的土地,寸土寸金,稀缺性不言而喻,正是由于这种稀缺性,导致很多开发商都愿意投资老旧小区拆迁。

因此,市中心的老旧小区老房子,基于所在区位优势带来的土地稀缺性,未来还是有多种选择,依然具有主动权,担心的就加速置换,淡定的就出租等待拆迁,应该都不会差。

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