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当年那些买“商墅”的人,都后悔了吗?

十万个为什么 空空 2024-3-26 19:45:52 5次浏览

关于问题当年那些买“商墅”的人,都后悔了吗?一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】来自网友【贵阳小数据】的最佳回答:

“商墅”就是商业别墅,属于商业办公性质的土地使用权,也就是说,和 70 年的住宅不一样,它是 40 年的土地使用年限,只不过是设计成了别墅的形态。

很多人之所以会选择买商墅,其实和买公寓的人的心态,是很相似的,一是看中商墅比普通的住宅别墅价格便宜,有较高的性价比;二就是看中了商墅可商可住,可以对外出租经营办公用,获取租金。

真正想要自住、享受别墅生活的人,很少会选择购买商墅类型的产品的,要么就是因为信息不对称,被忽悠买了之后就开始后悔的。

因为,商墅作为商办写字楼一类的商业地产,往往具有以下几个特性:

1、宜居性大打折扣

别墅一般比较讲究私密性,外人一般进不去别墅小区。

可是,商墅不一样,很多人买商墅一开始就不是打算自己居住的,而是出租给别人开工作室、会所、私人餐饮家宴等场所,所以,进进出出的外来人员会比较复杂,开放性很强,不然就没法做生意。

而且,一般对于住宅别墅区,都会有容积率的限定,但是商办类产品的标准,就掌控得灵活一些,所以很多商墅的楼间距、容积率都不那么理想,有的甚至还是叠拼的商墅,户数更多,容积率也就更高了。

所以,和普通 70 年产权的住宅别墅对比起来,商墅的商业属性会更强一些,并不是那么的宜居。

2、交易成本高,流动性差

商墅作为商业产品,在购买和交易的时候,都是按照商业、写字楼、门面的规则适用的,比如按揭贷款,首付一般都是 5 成,然后贷款只能贷 10 年,比如契税、印花税等,标准都要比一般的住宅高。

所以,商墅的交易成本,往往是要比住宅类要高出不少的,很多人买来就卖不出去了,只好一直自己持有,或者对外出租,补贴一下现金流的持续开支。

由于交易成本颇高,商墅的受众本身就很小众,再加上交易成本的高企,流动性就更差了。

就会面临买来自住不舒适,想转卖也卖不出去的尴尬局面,很鸡肋。

3、持有成本高

商墅的持有成本,包括水电是商水商电,物业费等,都要比普通的住宅别墅高,而且由于人员进出往来频繁,小区的公共设施等损耗也是更快的,后期的维护成本也高。

如果有贷款的话,10 年内的现金流持续消耗,也是一个高成本的支出,一般人很难接受。

4、40 年后,土地出让金续费体系不明朗

除了上面这些硬伤,商墅还有一个最大的达摩克利斯之剑,那就是 40 年土地使用权到期后,如何续费?续多少费的问题?

毕竟,商墅本质上占用的是商业用地,和住宅用地是不一样的性质,未来如果还要为一套老旧商墅,续交一大笔出让金,可能很多人会望而却步。

毕竟,商业地产和住宅地产是不一样的,住宅的土地具有民生的保障属性,而商业土地则上不封顶,由热钱和资本的套路来运作,后期的续费体系,也不那么明朗,充满了不确定性。

所以,综合来看,商墅其实并不适合普通人,不要看它虽然便宜,但实际上,所有命运赐予的礼物,早就在暗中标好了价格,天下没有免费的馅饼,如果有,那就是你没看到它隐藏的潜在风险,所以,对于寻求别墅改善的自住需求而言,最好慎碰商墅。

【2】来自网友【豆豆头 488】的最佳回答:

品质好的话,自己用还是不错,毕竟很多商墅的位置很棒、单价也比住宅实惠。

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