关于问题房贷利率下调到 4.25%，那么当初利率 6.3%的人怎么办？一共有 2 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【中年老刘聊财经】的最佳回答：
对于按揭买房的购房者来说，房贷利率高低已然成为购房成本大小的决定性因素之一，尤其是对于那些房贷体量大、还贷周期长的购房者而言。
以房贷 150 万、周期 30 年、等额本息为例，在房贷利率为 4.25%和 6.3%时，月还款额和总利息分别是：
利率 4.25%的，月还款额 7379 元，利息总计 115.6 万元；利率 6.3%的，月还款额 9284 元，利息总计 184.2 万。
不难看出，利率差了 2.05%，利息总额差出近 70 万，这 70 万在一些三四线城市足够买一套两居室了。同时，月还款额差了近 2000 元，足够一个家庭一个月的餐食费了。
如今，5 年期 LPR 较之前有所下降，目前是 4.45%，同时房贷利率政策有所宽松，实际执行利率较之前有了一定幅度的下探。
那么，当初利率较高的那批购房人，能否赶上如今的红利？或者说有什么办法能享受到如今的优惠政策呢？
首先明确一点，并非现在购房就一定能享受到 4.25%的利率，低利率是有条件的：
在房贷利率锚定 5 年期 LPR 的背景下，5 年期 LPR 基准是多少就显得尤为重要。
今年 5 月份，5 年期 LPR 最新报价是 4.45%，较之前下调 15 个基点。同时央行规定，商业银行可以在 4.45%的基础上继续下调 20 个基点，这就是 4.25%房贷利率的由来。
但是大家不要陷入一个误区，认为现在买房都能享受到 4.25%的利率，实际上 4.25%的最低利率是有条件的：
首先，4.25%只针对首套房，如果是二套房、三套房，无法享受利率优惠，是要在基准 4.45%的基础上加点上浮的，基本上在 5.05%。
再者，即便是首套房，因地区不同、贷款银行不同，能否享受到 4.25%的利率还是未知数。实际上，7 月份共计有 74 座城市首套房低至 4.25%，其他城市还没放开。另外，74 城中，并非所有银行都下调 20 个基点，有些银行还是要加点上浮。
事实上，对于首套房，如今银行首套利率多在 4.45%-4.65%左右，即不上浮，或者上浮 20 个基点，下浮 20 个基点并不普遍。
尽管能享受到 4.25%的房贷利率并非普遍现象，但确实存在。此时那些 6.3%利率的购房者难免“委屈”，“我们怎么办”？“能享受到低利率吗”？
第二，6.3%转 4.25%并非没有可能，但是风险较大，不建议操作
房贷利率 6.3%，能否搭上政策的便车，转为 4.25%？办法是有，但是无一例外都有较高的风险。
一种最为直接的方式就是通过转售的方式，享受当下的利率水平。比如把父辈房子卖给子女、把房子卖给亲朋好友，通过转卖重新贷款，理论上可以享受到 4.25%的低利率，但是这么做的风险、要求也是很大的。
举个例子讲，接手房子的人必须名下无房，才能享受首套房最低 4.25%的利率；同时，卖房过程中会产生契税、个人所得税等费用，这也是成本的一部分；再者，剩余房贷需要先提前还款，这部分资金从哪筹集是个问题。
至关重要的一点，“代持”的风险是很大的，尤其是朋友之间、亲戚之间、同事之间，毕竟产权证是唯一认定产权的根据，极容易在利益面前产生产权纠纷。
最近沸沸扬扬的是房贷转经营贷。什么是房贷转经营贷？简单来说就是专为经营性的贷款，本质上贷款的性质、类别已经发生了变化。
对于经营贷，最低甚至能低于 4.25%，有些银行对实体经营的扶持力度很大，相应的利率也就较低，个别银行能做到 3.9%。但是，虽然利率低，其中的“矛盾”却很多，比如：
住宅房贷的最长期限是 30 年，每月还款额较低，而经营贷多为 3-5 年中长期，做不到 30 年的期限。期限短的情况下，即便是按月分期还款，压力也是很大的，每月几万甚至十几万，大概率贷款人是无力承担的。
再就是即便是按月还息，到期还本，可到期后的巨额本金从哪筹集呢？只能选择“过桥资金”，然后再进行重新申贷，审批的过程中不排除因为征信或其他原因而导致拒贷的情况。一旦无法周转，显然贷款人就“暴雷”了，风险极大。
第三，倘若以上两项困难还有办法克服或避免，那么这一条无疑就是违规的，甚至可能涉嫌“骗贷”——经营贷，字如其名，资金是要流向经营生产的，而贷款人却用在房子上，用途与申请时的贷款理由不符，一旦追查，轻则要求将剩余本息一并一次性归还，重则不排除构成骗贷的可能性，法律风险是有的。
综上，无论是通过转售的方式重新申请贷款，还是房贷转经营贷，都不是正常的渠道，能享受低利率的同时也存在较大的风险，不建议选择。
最好的办法是赚钱、攒钱，争取提前还款一部分，逐步减轻月供压力、减少利息开支
对于之前房贷利率 6.3%的那部分购房者来说，实际上并没有完全合规、合适的途径来实现利率上的降低。
房贷利率的高低，会根据楼市行情、政策、信贷资金的规模等因素进行适时调整，没有赶上红利就是错过了，弥补的渠道和方法是十分有限的。
其实对于购房者来说，与其穷尽办法降低利率，不如好好上班、工作，增强赚钱能力、扩充收入、适当减少不必要的开支，争取每个月在还完房贷后还有可观的结余，以此积少成多攒下一部分，再部分还款，从而降低月供压力，也能较少一定的利息开支。这几乎是唯一合理又合规的方式。
以我自己为例，房贷 98 万，利率 5.25%，等额本金，每月还款近 7000 元，压力也不小。而想要降低压力，最直接有效的方式就是攒钱，争取年底部分还款 15 万，月供能减少大概 1000 元，如此一来利息也省下了很大一部分。
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【2】、来自网友【梧通】的最佳回答：
贷款买房的人都注意了：之前买房贷款利率高达 6.3%，而现在房贷利率下降到 4.2%，甚至有些银行还跌到 4%左右。明白这几点，其实还是有办法少还不少钱。
在前两年房贷利率最高的时候达到了 6.3%，而现在眼睁睁地看着银行房贷利率下调到 4%左右，这一进一出就多，花了不少钱。
假如以房贷利率 6.3%，贷款 150 万，按照等额本息的还贷方式，每个月需要偿还 9284 元总利息高达 184.2 万，比贷款的总额还要高。
而如果以现在的房贷 4.25%，同样贷款 150 万也按照等额本息的还贷方式，每个月则需要偿还 7379 元总利息，也只有 115.6 万元。
也就是说短短的两年时间内，总利息相差就高达近 70 万元，对于绝大多数老百姓来讲，这 70 万元可不是一笔小数目，月工资 5000 元，哪怕不吃不喝，也需要 12 年才能攒够 70 万。
近几个月，很多地方的房贷利率都出现了明显的下降，5 年期以上的 LPR 是 4.45%。根据监管部门的要求，银行可以在 LPR 的基础上下调 20 个基点，因此很多银行最低房贷利率已经跌到了 4.25%左右，甚至有个别银行房贷利率仅有 4%。
房贷利率下跌这么多，之前那些高利率购房的人又该怎么办呢？
前两年房贷的整体利率都相对较高，很多人的房贷利率基本上都超过了 5.3%，甚至有一些银行最高的房贷利率达到 6.3%以上。
根据相关政策，对于一些符合条件的，在银行高利率贷款买房的人，其实也是有办法可以降低房贷的利率。
那么我们就来介绍一下，到底是哪些政策，怎么样才能享受低利率房贷的待遇？
在 2019 年 10 月 8 日，监管部门要求所有新申请的房贷统一采用 LPR 加基点的模式。后来监管部门又出台了政策要求对存量房贷进行更改，按照政策的要求，存量房贷有两种方式，一种是可以转变成 LPR 模式，另一种是实行原来的固定利率模式。
这也就意味着，如果你选择的是固定利率模式，无论银行的房贷利率怎么变化，你还款的利率都是按照当时选择的固定利率。也就是说哪怕你当初购房的利率达到 6.3%，现在银行房贷的利率下降到 3%，你的还款利率还是按照 6.3%计算，房贷利率升降与，与你都没有任何关系。
但是对于当时选择转变成 LPR 模式的客户，最终还款的利率是有计算公式的。
利率=LPR+差点值
是说如果当时你购房的时候房贷利率为 6.3%，而现在的房贷利率为 4.25%，那么其中就有 6.3%-4.25%=2.05%，而这 205 个基点的差值是不会变化的。
而房贷的实际还款利率就等于定价日 LPR 利率+2.05%。
差点值（房贷基点），是购房者在贷款买房的时候和银行商量出来的一个确定的数字，以后无论房贷利率怎么办，差点值是不会变化的。
其实这就是银行的高明之处。银行将自身承担的风险分摊到贷款人的身上。如果市场贷款利率上涨，那么你还款的利率同样也要上涨，你还的钱也会增加。而当市场贷款利率下跌，你还款的利率同样也会下跌还的钱也会相应减少一点。
我们可以举个例子来说明银行的吃相其实挺难看的。
按照相关政策，在 2019 年 10 月 8 日之后申请的房贷都是采用 LPR 加基点的方式。看似这样的方式对购房者来说能享受一定的福利待遇，因为如果房贷利率下跌，那么我们也能够跟着下跌还款的总金额也会相应减少。但实际上如果下跌了，对于购房者来讲，它也跌不了多少。
如果你在 2019 年 10 月 8 日之后申请的房贷，而其中房贷基点（差值）是房贷用户和银行之间确定的一个不变的数值。
比如你当时贷款买房银行的房贷利率为 5.4%，而你和银行约定的房贷基点为 150 个基点。
也就是说哪怕现在的房贷利率降为 4%，而你实际要还的房贷利率为 4%+1.5%=5.5%，这很可能比之前你办理房贷时候的房贷利率还要高一些。
也就是说，无论房贷是怎么降，采用 LP R 加房贷基点的贷款模式，都不可能享受当下实际贷款的利率。
房贷利率下降之后，可以采用这两种办法将高利率下调
老百姓的钱也不是大风刮过来的，看到房贷利率下降了这么多，总会想办法让自己也享受这个低利率房贷。
虽然说有办法可以操作使自己的房贷利率下降，到当下的贷款利率，但是这其中有一定的风险，如果处置不当很可能会遭受更大的损失。
高利率贷款买来的房子，通过转卖的方式，重新申请新的低利率贷款
也就是说这套房子你是以较高的房贷利率比如 6%贷款买下来的，现在你可以将其出售给自己的朋友。
让朋友重新向银行申请贷款，来购买这套房子。那么此时这套房子的贷款利率就是当下最新的贷款利率比如 4.3%。
那么一个操作下来，这套房子的贷款利率就直接下调了 1.7%，如果贷款 100 万，以每月等额还款，20 年来偿还这些贷款，那么就直接能节约利息 18 万元。
但是一般银行的审核都比较严格，一般情况下，如果是找亲戚来操作，基本上是不可能完成的。
但是要想找到一个信得过的朋友，在当下确实有一定的难度。
高利率房贷也可以采用将房贷转经营贷，但是其中的风险很大
银行的经营贷，相对来说利率低一些，甚至有些银行的经营贷只有 3.9%，如果能成功将房贷转成经营贷，从之前的房贷利率 6.3%直接变成现在的 3.9%。
如果还是贷款 100 万，每月等额还款，还款 30 年，那么就可以直接节约 40 万元。
但是，事情并没有想象的那么简单。
住房贷款最长期限是 30 年，有些觉得还款期限太长的会选择 20 年或 15 年，然而近银贷最长的也不过是 3~5 年，如果将房贷转为经营贷，那么就需要多次申请经营贷。
如果第 1 次银行成功将经营贷批下来了，但是在 3~5 年之后，如果你没有成功申请下一次银行的经营贷，那么这时候你就必须要求一次性偿还所有的贷款，筹不到钱的话，很可能这个房子会被收回进行拍卖。
由于这些操作相对来讲比较复杂，可能有些人会找中介机构帮忙操作，但中介机构会提供过桥贷，先会帮客户把房贷一次性还清，然后再等着银行经营贷下来。
但是这个风险是十分大的，因为过桥贷的利息一般都特别的高，几乎相当于高利贷，如果金银贷不能及时放款，那么过桥贷的利息很可能就会把你压垮。
对于这种将房贷转成经营贷的方式并不推荐，因为这其中的风险太大，太不可控了。
