深圳小产权房拆迁只赔偿购房本金吗，该怎么处理？

关于问题深圳小产权房拆迁只赔偿购房本金吗，该怎么处理？一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【乡下庭院】的最佳回答：

诚邀回答：现如今土地是越来越值钱，房价也是相当高，小产权房因为其价格较便宜吸引了大量的购房者，但是很多购房者对于小产权房买卖是否合法有效，遇到征地拆迁怎么补偿都是没有任何头绪的。那么购买小产权房之后遇到征收补偿怎么补偿呢？下面就来谈谈！

我们常说小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，它的产权不是由国家房管部门颁发，而且由当地政府或者是村集体所颁发的证件。由于小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，因此在房管局没有备案，也就是没有合法的产权！既然，小产权房国家不认可，但在有些地方当地政府还是认可的。如果遇到拆迁会有赔偿的，但不会太多赔偿给房屋的产权人。由于产权证只有一人的名字，也就是说我们相当于租人家的房子，而赔偿款是产权所有人给你的。因为合情各理的补偿标准，同样也受到国家的法律保护，只要你是合法存在的房屋，拆迁时权力大小，不能由他人而决定！如果遇到拆迁时，我们还要注意：一般情况下，出卖人明知或应当知道国家法律法规政策，不允许农村集体土地流转出卖，应当就合同无效承担一定的过错的责任。如果遇到拆迁，购房者由于不是合法产权人，无法得到对产权进行拆迁补偿，小产权购买者可以从产权人获得补偿利益中得到一部分，但现在一般都要通过诉讼途径解决！

温馨提示：虽然小产权不合法，但国家不能不承认它的存在。至于它怎么赔偿，就看你们的合同合约了！也就是说，是购房者与售卖者之间协商的问题了！

【2】、来自网友【贾世家】的最佳回答：

深圳是我国小产权房占比最大的城市之一，小产权房占城市住宅的 50%以上，大量外地人购买了深圳的小产权房，由于小产权房无法办理产权证，没有合法的产权界定，在面对拆迁补偿时，会发生很多争议。通过近年深圳实际发生的小产权房拆迁赔偿纠纷解决案例分析得出，本地人购买的小产权房，购买合同有效，就可以按照拆迁政策的标准补偿，外地人购买的小产房权，能够提供权属证明、房屋转让协议等相关材料，也可以获得拆迁赔偿。

小产权房是高房价下的衍生物，只有使用权，没有所有权，交易有限制

“小产权”和“大产权”有 2 个最大的区别，一个是发证机关不一样，“大产权”是国家颁发产权证，“小产权”是由乡镇政府或村集体颁发；另一个是是否缴纳了土地出让金，“大产权”’缴纳了土地出让金，“小产权”没有缴纳土地出让金。

小产权房是在集体土地上建造的房屋，没有缴纳土地出让金，不能获得国家颁发的的产权证书，仅有当地政府或村集体颁发的证书。小产权房村民只有使用权，同时只能在村集体内部转让，如果转让给非集体成员，其购房合同不受法律认可和保护。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地归集体所有，分配给村民，村民只有使用权，和商品房的所有权是不一样的。

如果村民把宅基地上的小产权房卖给外村成员，出售合同不受法律保护，后期很容易出现纠纷，特别是小产权房面临拆迁时，有可能外村购房者得不到拆迁赔偿，赔偿受益人仍然会是出售小产权房的当地人。

小产权房主要分 4 类，其中有一类是无法获得拆迁赔偿的：

占用集体用地，在农村宅基地上建造的房屋。
这种是最普遍的小产权房，只允许本村人购买，外村人购买后不能合法的转让过户，一般情况下，外村购房者的权益不受法律保护。当然，在实际案例中，如果可以提供《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等相关证明材料，外村购房者的购房合同可以判定为有效，是可以获得小产房权的拆迁补偿的。
占用耕地等违法违建住宅。这类小产权房，不管是原出售人，还是后期的购房者，在拆迁中，都无法获得赔偿。
在政府划拨土地上，不按规划功能建造的、未缴纳土地出让金的住宅。这类小产权房，也属于违规建筑，改变了土地的使用性质，也没有缴纳土地出让金，后期如果得不到规划审批，也会被定性为违规建筑。

所以，一般情况下不建议外地人购买小产权房，后期维护自己房产的权益比较复杂，特别是购买了违规建造的小产权房，会面临“房财两失”的局面。

小产权房拆迁补偿的方法

在现行的拆迁补偿政策中，小产权房的拆迁补偿方法主要有 3 种：

产权置换。拆迁方用自己建造的或购买的产权房和被拆迁人的拆迁房屋进行产权调换。在产权置换基础上，还需要给被拆迁人合理的装修补偿、搬迁补助和过渡费。
划地重建。这种拆迁补偿方法，拆迁方需要补偿被拆迁人本地修建原有规模房屋按目前市场价所需的费用。
货币补偿。如果补偿方案是纯货币补偿，需要按照附近城镇商品房的均价给与被拆迁人现金补偿。

拆迁补偿的方法主要就是以上 3 种，当然，不同的拆迁人给出的拆迁方案不尽相同，可能会有多种补偿方法综合使用，例如有的只补偿现金，有的补偿现金还补偿房屋。

深圳实行新的拆迁补偿政策，与原有拆迁政策有 3 处不同

近年，深圳对小产权房的拆迁补偿，实行了新的政策，对村民小产权房的拆迁补偿有了进一步提高和规范。

深圳新的拆迁政策和原有政策相比，有 3 处比较大的改动：

双向补偿。因为在“宅基地”上的小产权房，村民只有使用权，在旧的拆迁方案中，村民只能得到拆迁房屋的补偿，不能获得土地转让的补偿，新的拆迁补偿政策则明确指出，小产权房拆迁可以获得房屋赔偿和土地转让双向赔偿。
扩大补偿范围，提高过渡期补偿费用。旧的补偿方案只补偿房屋，对“宅基地”上的其他附属建筑物，没有明确的补偿标准，新的拆迁补偿政策，则明确应该给与“宅基地”上的构筑物一定的补偿，同时提高过渡时期的安置费用。
更改了拆迁补偿金额的计算方式。
新的拆迁补偿金额的计算方式：拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助。