关于问题有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？一共有 2 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【毒舌财经】的最佳回答：
4000 万能不能在县城开发楼盘，很多人可能觉得这个钱太少了，根本开发不动，但熟悉房地产运作套路的人都知道，4000 万在县城开发一个小楼盘，根本就没有什么问题。
但是按照目前楼市的行情来看，把楼盘开发出来能不能赚钱那就是另外一回事了。
所谓小楼盘，我们就按两栋楼来计算，其占地面积最少也得达到 3000 平米以上吧？如果小于 3000 平米那个小区就太起眼了。
3000 平米大约是 4.5 亩，至于每亩地价格是多少，不同地区差异很大，从几十万到几百万都有。
我们就按照楼面价 2000 块钱来计算吧，那么 3000 平米的土地款就需要 6000 万块钱左右，再加上前期的三通一平等一些基础设施，前期估计得投入 1,000 万左右，剩余可用于建设的资金就只剩 3,000 万了。
我们再来看一下 3000 万能够开发一个多大的楼盘。
很多人都简单理解为有 3,000 万资金，就能只能开发 3,000 万的楼盘，但很多人可能忘了房地产行业是玩杠杆的高手。
按照以前很多银行的政策，只要满足一定的条件，开发商就可以向银行申请贷款，这种条件一般有几个。
1、取得 4 证。
所谓四证就是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
至于这 4 个证怎么拿到，其实有门道的人自然能够拿到，如果没有门道的人那就不要去开发了。
2、开发商具有二级以上资质。
以前银行对开发商的要求可能没有那么严，二级以下资质可能也能够申请到贷款，但是最近几年时间，银行对开发贷的要求越来越严，一般都需要开发商具有一定的实力才能够申请，所以必须具备有二级以上资质。
至于二级资质怎么弄？还是跟上面的四证一样，如果有门道自然就可以拿到。
3、符合三条红线标准。
前几年监管部门对房地产提出了三条红线，只有符合三条红线的开发商才有可能从银行拿到贷款，这三条红线具体为。
房企剔除预收款后资产负债率不得大于 70%；房企净负债率不得大于 1；房企的“现金短债比”小于 1。
目前这三个条件基本上是硬性条件，如果不符合就无法从银行贷到款，除非是那些大型开发商。
4、自有资金超过 30%。
如果开发商想要向银行申请贷款，必须得有一定的自有资金，自有资金占项目总投入的比例至少达到 30%以上。
如果开发商符合以上这些条件，就可以向银行申请开发。
这意味着自有资金 3,000 万，从理论上来说，可以再贷款 7000 万，可使用的资金就达到 1 亿左右。
那 1 亿的资金能够建设多大的楼盘呢？
前面我们也提到了土地是有限的，唯一能够拓展的就是空间，就是看你能建多高的楼层。
建设一个楼盘有很多费用，包括设计费，监理费，基础设施建设成本，建安成本，公共配套设施成本，管理成本，营销成本，财务成本，销售成本等等。
这里面光是建安成本，也就是建筑主体每平米的建设成本大约是在 1200 元到 2000 元之间，具体要看不同地区，我们就取一个中间值 1500 元。
除了建安成本之外，还有杂七杂八的成本，加起来也不是一笔小数目。
比如设计费大约是 30 块钱每平米，监理费大约是 10 块钱每平米，造价咨询费大约是 10 块钱每平米，营销费在 100 元到 300 元之间每平米，管理费大约是 100 元每平米，税金大约是 200 元每平米。
把杂七杂八的费用加起来之后，小地方的商品房每平米总造价大约是在 2500 元到 3500 元之间。
当然在小县城开发楼盘，有些费用可能比较低，比如设计费之类的可能比较低，但再怎么低每平米总造价最少也得打 2500 块钱以上。
而现在开发商自有资金和开发贷加一起，可支配的资金大约是 1 亿元，这意味着就算按照每平米总造价 2500 元来计算，他总共只能开发 4 万平方米左右的楼盘。
但是如果一个县城造价比较低，这意味着当地的房价肯定也不会太高，2500 元的造价对应的房价估计大多是在 3000 块钱到 4000 块钱之间，我们就举一个中间值 3500 元。
按照这个房价来推算，这个楼盘从理论上来说可以卖 1.4 亿左右，扣除 4,000 万的自有资金和 7,000 万的银行贷款，还有 3,000 万可以赚。
但这个 7,000 万的银行贷款期限一般都比较长，一个项目开发得 3~5 年时间，这里面光是利息就有可能达到 1,500 万以上。
3,000 万的利润扣除 1,500 万的利息之后，剩余的就只剩 1,500 万了，这说明还是有的赚的。
当然，这个前提是建立在把房子建立起来之后，能够顺利卖完。
但是按照当前各地楼市表现来看，很多地方楼市表现都并不太乐观，就算把楼盘建起来了，也未必能够卖得出去，弄不好还有可能遇到房价下跌。
假如楼盘在建设的时候，当地房价是 3500 元，从理论上来说，建成之后可以赚 1,500 万，但假如建成之后房价掉到 3000 多块钱了，到时非但没有赚钱，还有可能出现亏损。
更关键的是，如果楼盘建立起来之后卖不出去，导致资金就没法回笼，到时还有可能拖欠银行的贷款，最后非但没有赚到钱，还有可能倒欠银行债务，甚至成为失信被执行人，那就得不偿失了。
所以综合各种因素之后，有 4000 万在县城确实可以开发一个小楼盘，但是在当前楼市这种特殊情况下，我相信没有开发商敢冒这个风险，只有那些风险承受能力比较大的大型开发商才敢拿项目开发，只是对于大型开发商来说，他们也看不起这种小项目的。
【2】、来自网友【皇旗先生】的最佳回答：
我是做房地产金融的，我可以解答你这个问题，四千万不够在县城开发楼盘。前景很堪忧！主要原因如下！做房开老板和准备要买房的一定要认真看完干货！特别是做地产的朋友对你有好处！
我们分析一下
地块因素：
目前县城的地块价格，每亩 230-300 万左右，容积率 4.0， 当然有本事的可能会很低，但是商住用地不会低到 150 万每亩。小编是广西这边的接触的开发商比较多。所以了解这个情况。
那么你 4000 万的话，按 230 万每亩，只能买 17 亩左右的商住地块，按 4.0 容积率，只能建几栋住宅，计容面积大概 4.6 万平方，那么每平方就是 860 元+建安工程费不上浮不下浮也要 2500-3000 元/平方，报建费县城的 120 左右一平方，地级市 300 元/平方。总共围过成本 3000 元/平的楼面成本（已经含土地成本），税的话 13%个点。 县城的房价基本维持在 4800-5000 元/平方，百强县城的话可以在 5500-6000 元/平方。 意味着每平方售价税要缴纳 624 元~780 元/平方税。建安成本土地成本（3000+624）=3624 元/平方。售价 4800 的话有 1200 的利润。
以上看见的利润是比较主观的，客观的是，面对大环境下，特别是疫情过后，经济缓慢，投资热度低。再一个就是商住用地里面，商业部分的商铺非刚需产品。面对投资热度低，你很难卖得出去。而且房地产开发多数是商业部分在 1-3 层。4 层以上开始是住宅，你的住宅卖完了，商业还没有卖完。所有的利润都会沉淀在商业部分。除非你设计的楼盘墙排，商业是一个单独整体片区，住宅整体片区，但是会拉低楼盘小区的功能，绿化，日照，土地利用率等问题。容积率也会受影响。拉低楼盘品质。
竞争对手
再一个就是，竞争的问题，稍微有点本地品牌的开发商，他会有价格对抗。如果你楼盘的品质不上升你的利润会被挤兑。在这个过程中，去化率慢的话会增加财务成本，和劳务成本，不可预见成本。如果是百强地产这个更不用说。肯定是百强地产的楼盘先卖完才到你的楼盘。那么会拉长去化时间。
资金计划与贷款问题
有以上因素后还要考虑最重要的一个问题就是资金安排和贷款问题。区区 4000 万只能够买一块小的地块。楼盘设计上很难出大的效果。品质比不上百强竞争对手。那么拿到地块后还要安排设计报建，施工费用。按 4000 万可以买得 17-20 亩的地块计算容积率 4.0，总建面积 4.6 万左右平方。前期施工和报建设计得准备，设计费报建费 1000 万，施工款按 2500 元/平交房计算，先建 2 万平方，这个是最好的打算。分两期进行。那么就要准备工程款 5000 万。
工程款很多建筑商可以垫资。但是你不能一味地都是靠建筑商垫资。如果建筑商一停工。损失会很大。所以要分两期。先建 2 万平方，再支付 80%工程款也就是需要付建筑商 4000 万。然后建筑商才有资金再滚动到下一个 2 万方。良性循环。不要听那些建筑商的大话。或者国企央企建筑商。他们不会给你垫资完整个楼盘。这种只是一种激进的谈判方式而已。国企央企的建筑商只是中间商，很多只是普通老板去挂靠做工程而已。所以国企央企不会给你垫资。他们只收管理费。资金还是下面分包商出钱。没有那么大的资金体量。材料款都是赊的。所以在这个过程中如果你过于自信相信这些老板。你就输了。
还有一个很重要的问题就是贷款问题。因为你只有 4000 万。你前期启动项目。还需要，6000 万。你肯定要去贷款。很多人可能就会问了，为什么要 6000 万，因为政府收你报建费 150-300 元/平，建筑商的工程款都是固定值计算 2500 元/平。折算起来比你土地每平方米的钱还多。 所以你会面临需要去贷款才可以解决前期资金问题。
贷款政策影响
但是你会发现很难贷款。因为受国家银监会出台的文件政策影响，项目必须要具备 432 条件才可以申请贷款。拿什么是 4 证，土地使用证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设施工许可证、这就是 4 证。这个都是到住建局，规划局、安监局办理。是要先缴纳费用才可以施工的。不要侥幸心理先开工。一查你百分百要停工。所以你得先办好这些证件。3 是什么意思呢就是建设工程投资加土地出让金的投资要占到整个项目总投资的 30%，2 就是二级资质的开发商。如果开发商是新手一般都是暂定资质。很明显银行不是很欢迎你。 有关系的话另当别论。甚至有很多银行已经不办理开发贷。
但是你会发现，银行的政策跟你之前的资金规划是有冲突的。 银行需要你先办证和先施工。办证的话就要缴纳 1000 来万。你已经花了 4000 万买地块，你已经没有办法进展了。如果分批小部分的报建。 也得需要 500 万。假设你施工单位的工程款也是建筑商先垫资。2500 万，先建 1 万方出来。那么你就得解决 2500 万的工程款问题。因为你不付款，建筑商就会停工。 滚动开发不起来。
假设建筑商先垫资，报建费也是施工单位先帮你垫资，办好了 4 证，投资 30%了，二级资质就先找关系先弄暂定资质去做贷款先，这个是靠关系才可以。这时候你又发现一个问题。贷款额度问题。 一般国内所有的金融贷款机构，额度都是土地价值的 50%，也就是你 4000 万买来的地块。只能给你 2000 万。资金还是按工程款进度付。是受监管的。这时候你发现 2000 万不够支付工程款和前期的费用。 你还是会遇到资金的难题。建筑商可没有你见得那么好说，100 个里面 80 个都是聪明的。不是你一个人聪明而已。
要不你就分点利润给建筑商。但是你会发现银行的利息也要付。这时候你还需要办理预售证又得花一笔资金。才可以正常销售房子。不要侥幸地以为你的房子会非常好卖。你要从一开始就要做好计划。旁边的对标楼盘。会不会对你的楼盘售价和去化速度有影响。如果你卖房的速度慢的话。利息产生的费用也不小。而且银行政策现在属于对房地产高压线。很多银行都不敢贷款给你除非你是百强地产品牌。中小房开的已经没有办法从银行贷款。就算贷款给你如果银行发现政策变化会抽贷。或者你办理预售证的时候需要你先把土地证先解押。因为你办理预售证需要你土地不能抵押，除非抵押债权方银行出许可证给你拿 4 证去房管局办理预售证。不然你就得必须还完银行的贷款才可以解押土地证出来。这个是很多新的开发商不知道的事情，这个需要很谨慎。
总结
综合以上所有问题，你会发现，4000 万，只能买得一个地块。或者更小一点地块都会面临。前期启动资金问题，银行贷款问题。楼盘销售去化率问题，楼盘附近的竞争对手问题。政策因素。你的资金远远不足以滚动开发。县城的土地资金与启动资金要 1：1 的投资比例才可以。4000 万的话你还得想办法筹够 4000 万。然后土地拿去抵押获得贷款 2000 万，就可以足够 6000 万来滚动项目。所以怎么样 1：1 投资也是需要 8000 万的资金在手才可以干。贷不贷款先不论。
目前贷款政策与解决前景问题
根据这些影响，大部分都是政策因素占很大成分。贷款政策问题。土地价格问题也是政 fu 提出的政策。地理位置问题，商住比例问题，还有就是百强地产竞争激烈。特别注意的是贷款问题，全国的贷款机构例如地产基金，一般不去县城，只去地级市，偏向于 123 线城市地块，对商住比例有严格要求，商业不能超过 30%，小编作为房地产金融行业领域这个必须要了解。不然你都不知道自己为什么贷不了款，同样百强地产要跟你合作开发也是很看重地块因素，看中商住比例，地方政策，是否限购，看你和公司是否严重失信，是否有借贷诉讼等等问题。
目前 123 线城市的市场基本饱满，会下沉到县城或者 4-5 线城市。你会发现竞争会更明显。地方政 fu 会比较欢迎百强品牌进入，他可以拉升周边的生活品质和概念。拉动房价增值。例如碧桂园就是一个例子。只要碧桂园到的地方。很多旁边的地块都会升值。那么地方政 fu 就可以卖地增加营收。
大环境下合作开发最好
所有在这种大环境下，不是大鱼吃小鱼就是，寻找合作对象。将来会演变成，百强地产会利用小房开在县城或者地级市的，利用本地关系的优势，寻找好的地块合作。小房开只能先拿了地块，跟百强地产品牌合作开发。轻资产运作方式。代建方式。百强地产不用负担土地出让金。只需要植入品牌收取品牌管理费，输出自己专业的管理和营销团队，只需要支付工程款和报建费就可以把项目滚动开发起来。
出让金部分只针对地级市内的去化快优质地块。可以帮中小地产商支付部分土地出让金。123 线最高配 70%而中小房开支付 30%土地款。 4-5 线城市，只配 50% 小房开需要支付 50%土地款。所垫资费用也要支付利息，但是都会植入品牌代建。
身为这个领域的我这点是了解得最清楚的。因为百强地产是上市公司需要并表资金流量增加营收。所以不要考虑什么贷款，纯债方式。如果有这种想法，目前的环境已经不适合。而百强地产商可以开商票支付工程款。这个也是百强地产的优势。而且贷款机构也喜欢百强地产成熟的开发经验，建设和成本管理有优势。局面好控制。
这种就是大环境下百强地产变相利用小房开自身本地政 fu 资源和关系获得优质地块的手段。所以我觉得你 4000 万的话拿了地块最好是找百强地产合作开发。只要你拿地价格有优势。利润收益大可以分享一些利润出来给百强地产。减少风险。
小编感悟
如果您身边还有朋友做房地产的。可以转发我这篇文章给他。目前网上很少透露这些干货。包括很多银行，和地方的金融机构。一般这些都是接触地产基金，接触证券，信托，接触百强地产才可以了解这些政策以免盲目投资，面对风险容易临时抱佛脚。因为很多中小房开非常依赖传统的银行政策。不了解外面金融机构的政策。和百强地产的合作模式和投资门槛和偏好。 欢迎点赞评论我会回复！有说得不好的地方可以指点一二！
