为什么法院拍卖的房子都那么便宜，却很少有人买呢？

关于问题为什么法院拍卖的房子都那么便宜，却很少有人买呢？一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【财哥谈说】的最佳回答：

表哥为了贪便宜，以低价 59 万购买了一套法拍房，没想到风险却高达 90%，本以为赚了一个大便宜，却没想到，却掉进了一个巨大的深坑里，千万不要购买法拍房，谁买谁吃亏。

人的一生，除了结婚生子以外，最大的一件事情就是买房，花了两代人的积蓄，还只能够一个首付，所以为了满足群众的需求，在市场上各种类型的房子，也如同雨后春笋一般，遍地都是。

比如：二手房，迁置房，公寓房，法拍房等等。

其中最受欢迎的就是法拍房，这种房子的价格，要低于周边市场房子价格的 20%，特别适合一些想买房，但是预算不够的人群。

而这些预算不够的人群，宁可承担几十年的房贷，也不愿意购买法院拍卖的房子，并不是因为不合法，而是其中有很多不为人知的大坑，今天我们就来了解一下法拍房的秘密。

2019 年的时候，表哥虽然已经结婚了，但是因为没有自己的房子，经常受丈母娘的气，而且妻子由于自己的婆婆不和，每天下班都能听到妻子和母亲的争吵声。

为了让生活能够幸福一些，表哥准备购买一套二手房子，工作了这么多年，手里确实有一些积蓄。

所以在平时不上班的时候，表哥经常会叫上我一起去看房子，前前后后跑了三四个月时间，去了很多房地产公司，也看了很多房子，最后都是因为价钱太高，超出预算被表哥拒绝。

在一次机缘巧合的情况下，表哥打听到了一套法院拍卖的房子，而这套房子特别便宜，房屋面积有 90 平方，而且起拍价只需要 50 万。

如果能以 50 万的价格将房子拍卖到手，那么真的比周围二手房便宜 20%。

除了价格吸引表哥以外，这套法拍房居然是学区房，那么以后孩子上学根本不成问题。

但是当表哥想要了解房子的室内布局，以及原房主的情况时，法院的工作人员却以为客户隐私保密为理由，不愿意向表哥说一些详细的情况。

毕竟是由法院拍卖，肯定是合法手续的房子，所以表哥并没有多想，毕竟价格以及位置摆在那里，想要这套房子的人还有很多。

在拍卖会的当天，经过一轮报价，表哥最后以 598600 元成功拿到这套房子。

本以为买的房子和普通的房子没什么两样，没想到拿到钥匙的表哥，打开房门看得第一眼，就想立马退房，遭到对方的拒绝。

无奈之下，表哥也只能居住了几年，而且还经常向我吐槽，今天就为大家来真实讲解一下居住法拍房的体验，包括法拍房的一些秘密。

一、什么是法拍房？

说起法拍房，很多人都觉得肯定是法院拍卖的房子，但是这些房子的来源，大多数人都表示不知道。

所谓的法拍房，其实就是被法院查封或者执行拍卖的房产。

举一个很简单的例子：

一个老赖外面的债务几百万，但是他的全部存款已经没有能力来偿还自己的债务，被欠债的人，就会利用法律的武器走司法程序，法院就会将债务人名下所有的资产包括车房全部冻结。

如果在规定的时间没有偿还清债务，这些房子就会被法院拍卖，所以这就是法拍房。

二、法拍房有哪些优点呢？

优点一：价格特别的便宜

法院的原房主就是因为无力偿还债务，房子才会被法院拍卖，很多人之所以不愿意买，就是怕其中有很多纠纷。

所以为了将房子能够出手，在房子价格方面上要比周围的房价便宜 20%。

毕竟有很多人因为预算不够，还不能够买房，如果发现了一套面积不小，价格特别便宜的房子，大多数人都无法抵挡低房价的诱惑。

甚至有些法拍房的价格低于市场 30%，这么大的优惠尺度，不少人抱着捡漏的心态去选择。

就算自己不住，到时候以市场价卖出去，也能稳赚 20%甚至 30%的差价。

优点二：部分法拍房地理位置优越

能够欠钱让法院拍卖自己的房子，那就说明欠款的金额不是一个小数目，这种人他们房子的位置都是比较优越的。

要么在商业中心，要么是学区房，总体来说，房子周围的生活配套设施是比较成熟完善的，未来城市发展的时候，这种房子的上升空间特别大。

所以除了价格优惠是一种优点以外，买法拍房的人看中的也是地理位置的优点。

三、法拍房有哪些缺点呢？

缺点一：不能看房，以及查看房屋的详细信息，很容易踩雷

常买房子的话都要到室内去看一下，也要跟销售了解房子以及楼盘的一些详细信息。

但是参加竞拍法拍房就不同，只知道房子的价格，室内的面积，房屋用途以及所在层数和总层数以外，其他信息根本查不到。

比如房子装修的情况，周边配套情况，以及其他介绍，都是无任何信息显示。

当初表哥拿到钥匙开房门的那一刻，室内的情况根本和图片上的得不一样，不仅墙皮脱落，而且房子更像一个垃圾堆一样，论价格根本不值这个钱。

到最后加维修，重新装修等等，花了 20 多万，相当于花了 80 多万购买了一个破房子，还不如购买别人精装修的二手房。

缺点二：少部分的法拍房，无法过户

很多人购买法拍房，要么是通过朋友的介绍，要么是自己在拍卖网站上看的。

千万不要觉得法院拍卖的房子是特别的安全，如果不仔细观察的话，很容易掉进坑里。

如果买到能够正常过户地拍卖房，那么你是比较幸运的，就怕买到一些无法过户的拍卖房。

比如：政府的配套公房，集体土地的小产权房，或者是不完整产权的房子，都是不允许过户。

花几十万购买不能过户的房子，到时候就算你想退也退不了，也没有人去管这件事情，而这个责任只能自己去承担。

缺点三：隐藏着很多麻烦与纠纷

有些人名下几套房产，住不了就租给别人，而且提前收取一年的房租费用。

这些人如果因为无法偿还债务，房子被法院没收，并且拍卖的话，买到以后那些已经付了房租的租客，就会找到你要求退还剩余的房租费用。

虽然从法律上是不允许的，但是也会引来很多麻烦以及不必要的纠纷。

缺点四：原房主，很可能会找你的麻烦

欠钱不还，并且被法院查封房子，都属于一种老赖，做事没有任何底线。

一旦买到这种法拍房，后期居住的时候，原房主很可能会找你的麻烦。

会各种各样的理由来骚扰你，到时候自己的生活以及家人的人身安全也会受到威胁，更重要的是，如果原房主不愿意将自己的户口迁走，那么你就无法落户，就算是学区房，孩子上学也特别困难。

写在最后：

买房子是一件大事情，一定要相信一分钱一分货，天上没有掉馅饼的事情。

很多人抱着贪便宜的心态去购买法拍房，以为自己赚了大便宜，却没想到自己却掉了一个大坑，有些法拍房，不仅不能够过户，而且在购买之前，房间的信息根本看不到，很可能会买一个破房子，特别是后期你刚装修好，就有人来不断的找你麻烦。

所以在买房子的时候一定要三思而后行，尽量不要去购买法拍房。

【2】、来自网友【愿幸运陪伴您左右】的最佳回答：

“为了买这套法拍房，我已经倾尽所有，父母现在还在亲戚家住着，可是我拿着房本却连新房的房门都进不去，我该怎么办？”北漂小伙无奈地倾诉着，眼神里尽是伤感。

北漂小伙小杨花了 68 万元购买了成都双流一套价值 100 万元的法拍房，可是这套房却成了他的噩梦，他明明有房，却成了无家可归的人，谈起这套房子，他心里是既愤怒又懊悔。

2019 年，来自四川德阳的小杨已经 32 岁了，他的家境并不富裕，父母一直借住在成都的亲戚家中，他做梦都想拥有一套属于自己的房子，因为那意义着家，他也不想再让年迈的父母再过寄人篱下的日子，于是，他有了在成都买房子的想法，毕竟父母在成都，眼下解决父母住房的实际需求才是最重要的。

可是，他通过各个渠道了解后，才发现成都早在 2016 年就实行了限购政策，而他，根本不具备购房资格，正当他失望的时候，他的一个亲戚告诉他，自己最近刚好在双流购买了一个法拍房，法拍房并不在限购的范围，让他自己去了解一下法拍房。

所谓法拍房，指的是原房主因为种种原因无力偿还债权人的款项，被债权人起诉后，经法院审理，该债务人名下房产被法院查封后，再由法院强制执行以拍卖变现偿还债权人资金，这种背景下允许交易的房子就称之为法拍房。

由于法拍房不限购，这令小杨非常心动，同时也是他唯一的选择，加上他手上资金不足，仅有 20 万存款，按照他的设想，首付三成的情况下，以他的经济能力，他最多能承受购买总价 70 万左右的房子，所以他一直都是以 70 万元能成交的标准去寻找房子。

小杨的工作在北京，他只能通过网络渠道查看合适的法拍房。

功夫不负有心人，经过一番筛选，小杨终于看中了一套法拍房，并于 2019 年 7 月，以 68 万元的价格成功买下成都双流某小区一套价值 100 多万的房子。

这套房子是由崇州市人民法院进行拍卖处理的，购买完成后，法院也积极配合为小杨办理了房产过户手续。

小杨因为在北京工作，这套法拍房除了在网络上看过房子的图片，他并没有到现场去看过，而且不动产权证上也备注了这样一句话：有租赁，详见附件租赁合同。

买了房子后的小杨心里的激动和兴奋无以言表，他终于有了属于自己的家，可是，还没等他反应过来，一件事让他瞬间后悔买了这房子。

小杨拿到不动产权证后，第一时间来到了法拍房前，打算看一看自己的房子，可是，无论他怎么敲门，里面都无人应答。

他开始以为是没人在家，又去了多次，可是，他发现家里是有人的，只是租客连门都不肯开。

无奈之下，小杨带着代理律师来到了物业管理处，却被告知该套房子并没有欠交物业费，并且得知该房产的物业费一直由一位住在隔壁小区的 77 岁老人负责缴纳，而收款收据上的署名却一直显示为原房主周某。

这位老人明明有住处，却为什么一直霸占着小杨的房子，这到底是为什么呢？

带着疑问，小杨和律师又来到了新房子门前，可是，无论他们说什么，里面的人不但不开门，还拒绝做一切的沟通，躲在里面仿佛空气般避而不见。

他们只好找来了片区民警协助，可是民警也无法敲开这套房子的大门。

为了把事情查清楚，民警拨通了原房主周某的电话，周某的话让在场的人大吃一惊。

她表示，这套房子早在 2014 年就已经出租出去了，而且租期长达 19 年之久。

这套房产的租赁合同显示，签约时间为 2014 年，出租方是原房主周某，承租方是那位老太太，而 2014 年当年，这位老太太已经达到了 72 岁的高龄，租期却签订了 19 年之久，不禁令人大感疑惑。

根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。

除了租期长，租金也让人大吃一惊，根据他们的租赁合同显示，双方约定每年的租金为 3.6 万元，而承租的老太太已经提前以“以债抵租”的方式，付清了 19 年的租金，共计 68.4 万元。

小杨简直不敢相信自己的眼睛，他私下查了下 2014 年双流的房价，当时也不过是四五千块钱一平米罢了，而 68.4 万元的价格，完全足以支付该套房产的全款，而老太太却仅仅是以这笔巨款支付了 19 年的租金，未免太不符合常理了。

在租赁合同的副页，小杨还看到了一张借条，显示原房主周某向罗某（租客老太太）借款 68.4 万元，用于成都某公司的经营。

顺藤摸瓜下，该公司员工承认，罗某就是周某的母亲，周某实际上就是该公司的股东之一。

看到这，小杨心里起了寒意，他大胆推断：为了对抗法院对该房产的拍卖，周某存在恶意租赁，周某身为公司的财务经理，对公司的财务状况自然非常了解，他们公司对外贷款了两千多万，而她却选择了抵押该套房产，对于房子的最终结果，她显然是心里有数的，她知道最后房子肯定面临着拍卖，而买卖房产有个规定，就是：买卖不破租赁。

根据我国《合同法》第 229 条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁也就是说：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以自己成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。

显然，周某在打法律的擦边球，她就是通过把房子长期租赁给自己的母亲，以此来保全自己的房子。

小杨还查询到，网上公开的周某单单是失信记录就有十几条之多，是资深老赖。

小杨为了保障自己的权益，他于 2019 年 10 月份的一天晚上，再次来到了小区楼下，打算为自己讨个说法。

巧的是，他居然在楼下遇到了原房东周某。

提起这个房子，周某也有满腹委屈，她提出，她这套房子市值 140 多万，而小杨仅仅 68 万就成功购买了她的房子，而且还办理了不动产权证，她认为中间有疑问，而且她还说，在房子拍卖前，她已经向法院递交了《执行异议申请书》，但法院还没有给她答复就拍卖了她的房子，她认为不合理，另外，她还提出，小杨在明知道该房产存在租赁关系，还是选择低价购买了房子，现在却想通过一些方式否认租赁关系，她难以接受，她希望小杨可以遵循租赁合同，对于其他的事项，她不再回应。

对于周某提出的《执行异议申请》未回复一事，崇州人民法院的法官也做了解释：

房产在拍卖之前已经对房屋的瑕疵进行了公示，当时的市场估价为 120 多万，法院按正常程序，按有关规定降价 30%作为一拍的保留价，流标后又降价了 20%，所以拍卖行为是合法合规的。

该套法拍房第一次拍卖定价 85 万，由于无人参与竞标，再次降价为 68 万元，所以是符合规定的，而小杨是唯一参与竞拍的人。

接到周某递交的执行异议后，法院一直在给周某打电话，可是周某一直不接电话，拒绝沟通。

她作为被执行人提出执行异议，法院有着比较严格的规定，而周某并不符合规定。

法官解释：如果买受人认为该租赁关系是伪造的，他可以通过诉讼等法律程序来解决问题，但如果租赁关系是合法的，买受人也需要遵守其租赁协议，若租赁合同是不合法的，周某则涉嫌制造虚假证据对抗法院执行。

更加狗血的是，小杨拿到不动产权证后才发现，该房产产权仅为 50 年，如果 19 年的租赁关系成立，他最早也要 2033 年才能入住，而产权只剩下了 17 年。

现在，他不但无家可归，还要面临每个月五千元的房贷，他欲哭无泪，不过，他已经向法院起诉了周某。

本来买卖不破租赁的目的是为了保护承租方不受到买卖双方的影响导致无辜受到牵连，但事实上，这对于买受人是非常不公平的，毕竟人这一辈子，也就能买得起一套两套房子，若倾尽所有买了一套房却住不进去，未免让人太过绝望。

至于后续的处理结果，我们无法得知，小杨的遭遇让我们惊出了一身冷汗，看到这，你们还敢买法拍房吗？

回到问题：为什么法院拍卖的房子这么便宜，却很少人买呢？

1、法拍房没有售后服务。

法院在拍卖债务人的房子时，已经对该房产存在的问题进行了公示，但是购买后的问题只能靠自己后续发现，一旦法拍房交易成功，法院协助过户手续后，对于法院而言，他们的任务就完成了，如果购买的的法拍房存在租赁关系，承租方拒绝腾房，或者原房主不愿意腾房，买受人只能自己想办法解决，法院是不包售后服务的，有可能面临有房无法住或者其它难以处理的纠纷，而能解决问题的方法只有重新起诉，而且还不一定会胜诉。

法拍房是没有交房保证金的，并且不能实地看房，如果房子内部存在质量问题，比如墙体开裂，漏水等，也只能自认倒霉了。

2、法拍房付款期限短，贷款难。

法拍房要求的付款期限比较短，一般要求付全款，并且 5-10 日内必须到账，竞拍者需要有一定的经济条件，充分准备好房款。

如果想要采取按揭的方式购买，则要缴纳竞买违约金及保证金，很多银行都不会接受法拍房的贷款申请，哪怕是接受了，放款也需要时间，如果因为银行按揭贷款放款不及时，导致无法在约定时间内支付法拍房的购房款，缴纳的违约金及保证金不予退还，还有可能要赔偿因重新拍卖造成的损失。

3、可能会沦为接盘侠。

疫情的影响下，有一些人的收入锐减，于是产生了大量的法拍房，这种法拍房的背景比较单纯，还是可以入手的，但是，好的房子往往在网上还没挂热乎就已经被消息灵通的土豪全款秒清，而剩下来的一般都是有疑难杂症的房子，能成为老赖的原房主都不简单，一旦接手，可能沦为接盘侠，不旦住不进去，卖不出去，还会蒙受损失。

4、法拍房的隐形费用多。

法院对房子价值的认可来自于市场评估，而该房子如果有拖欠物业费，水电燃气费，甚至于税费，他们是不管的，一旦购入，意义着这些费用都将由买受人承担。

5、产权不清晰。

能让自己的房子成为法拍房的人，多多少少都会有一些民间借贷，有些业主会将房子进行二次抵押，如果购入了这套产权有争议的房子，无疑是自找麻烦，甚至有一些房子是违建或小产权房，连过户都不可能实现，所以一定要查清楚再决定拍不拍。

6、无法入户。

法院并不会帮买受人查询此房产里有没有挂靠户口，如果买受人将来想迁入户口让孩子上学，而原房主迟迟不肯配合迁出，对于买受人来说，也是非常麻烦的事。