关于问题买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？一共有 2 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【毒舌财经】的最佳回答：
我始终认为开发商最核心的目的是为了赚钱，如果能多赚一毛钱，估计他们不会少赚一分钱。
假如一个房子是正常的跟普通的房子没有什么区别，那开发商凭什么要便宜卖出去呢？
所以面对这些价格便宜的所谓内部房源，大家一定要认真去甄别，千万不要为了贪图便宜而掉到坑里面去。
我们先来看下售楼处所说的内部房源有哪些。
正常情况下，开发商把楼盘建立起来都要统一对外销售的，而且这些对外销售的楼盘必须在房产部门完成备案才可以正常买卖。
但是在现实当中有一些楼盘建设起来之后，有一些房源是不会对外公布的，这就是所谓的内部房源，这些房源归类起来主要有几种。
1、员工福利房。
有些开发商比较大方，或者为了完成任务给员工下达任务，他们确实会给员工配备一些房源，这些员工房肯定会比市场价格低一些，但如果员工自己已经有房子了，他们不想再花一笔钱去买这些房，他们就会把名额转售出去。
2、工抵房。
最近两年开发商日子都不太好过，很多开发商现金流都比较紧张，有时候楼盘建立起来都没有钱支付供应商的货款，这时候他们就可能拿房子去抵押货款。
而售楼处所说的内部房源，这里面很多都有可能属于这种工抵房，这种工抵房价格一般要比正常市场售价低不少。
3、清退房。
现在去买房很多人都会申请贷款，但是前两年贷款门槛相对比较高，银行审核比较严，并不是每个人申请都能够获得通过，如果大家流水不够或者征信有问题，一般很难获得通过。
这时候即便用户交了定金，也不能够正常买房，这些房子就会被清退出来，但这些房子被清退之后，给大家的感觉肯定不好，就像买了二手房一样，所以价格肯定要比正常的房子便宜一些。
4、关系房。
有一些人会通过内部关系找到开发商提前把房子买下来，但是在买房之后他们会一直拖着不办理产权证，等到楼盘的房价上涨了，这些关系才会要把房子出售获利。
5、开发商捂盘惜售的房。
过去几年很多地方的房价都一直在不断上涨，开发商为了多赚一些钱，他们并不急着把所有的房子全卖出去，而是留一部分房子等未来价格上涨了才出手，这就是他们手中的内部房源。
6、尾盘房子。
一个楼盘并非所有的户型都很好，在销售的过程当中那些户型不好的房子一般都很难卖出去，这就是所谓的尾盘，对这些尾盘很多售楼处都会当做所谓的内部房源对外宣传。
再来看看为什么内部房源价格会比较便宜？
上面我们所提到的这 6 种内部房源不论是哪一种价格相对都会比市场便宜一些，那为什么同样的房子这些内部房源可以卖得更低呢？这里面到底有没有什么猫腻？
其实这些所谓内部房源价格之所以比较低，因为其所有人急于出手换成现金，所以才会降价出售。
比如开发商给供应商的工抵房，供应商不可能一直持有这些房子，他们肯定要把它变成现金拿来偿还贷款以及支付农民工的工资，所以有时候为了急于变现，他们就会以较大幅度降价售卖。
再比如一些内部员工认购的房子，可能是迫于任务压力才认购的，有可能认购的这些房子都是他们借钱买的，所以为了尽快把这些房子卖出去，他们也会适当的降价。
由此可见，这些所谓内部房降价倒不是有什么猫腻，更多是持有这些房产的人想急于出手回笼现金罢了。
而且在这些人卖房的时候，房价有可能比当初备案价高出了很多，比如楼盘备案的时候房价可能是 2 万块钱，但现在已经涨到 25,000 了，就算他们以 23,000 的价格卖出去也不会亏损。
但是对于买房者来说，因为价格比备案价更高了你肯定要承担更多的首付。
比如一套房子面积 80 平米，当初备案价是 2 万，总的房价是 160 万，按照首付三成计算，购房者只能申请 112 万的贷款。
但是现在这些内部房源以 23,000 的价格卖出去，80 平米的总价是 184 万，这意味着购房者需要承担 72 万的首付，首付比例高达 39%，相当于比正常的首付多出了 10%左右，这也是为什么内部房源虽然价格低，但首付比例比较高的重要原因。
最后来看一下这些价格相对便宜的内部房源到底能不能买。
至于内部房源能不能买，大家一定要认真对待。
如果这些房源没有任何问题，没有存在债务纠纷或者产权纠纷，那以更低的价格购买是可以的，但前提是大家必须能够拿出更多的首付款。
比如有些开发商捂房惜售的房产，有可能他们突然遇到资金链紧张局面，然后想把房子卖出去了，这些房子以低于市场价格卖出去很正常，这种房子是没有任何问题的。
但类似工抵房、尾盘房或者一些关系户的房，大家就要小心对待了。
对工抵房来说，开发商一般不会拿很好的房型去抵押，一般抵给供应商都是一些不怎么好的房子，比如位置不好，楼层不好等等，因此大家要谨慎对待。
另外这些工抵房很有可能只是开发商跟供应商的一种协议房，没有正常备案，这就潜在很大的风险。
而对那些关系户的房子来说，很有可能大家的交易对手是个人并不是开发商，到时万一这些个人出现一个什么问题或者卷款走了就很难办了。
总之，虽然内部房源比较便宜，但是大家不能只看到便宜的一面，也要学会识别其背后的风险，一定要确保房子安全才能够正常交易，否则宁愿不要贪这一口便宜。
【2】、来自网友【大炮说房 House】的最佳回答：
你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答您这个问题。
要想弄清楚您这个问题，首先我们弄明白一个问题。
是什么原因导致所谓的“内部房源”要多交首付呢？
答案是：“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方，有一套房子开盘时的房管局备案价格为 200 万，现在已经开盘半年之久，现在这套房子的市场行情是 240 万，而现在要 220 万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款（不然银行会认为你是低首付，不会给你额外多贷款的，这类似于高评高贷。 ）比如你是首套房，首付比例 20%，那么你只能贷 160 万。你需要准备 60 万首付，而不是 44 万。
这就是为什么你要多交首付的原因。
那么售楼处所说的“内部房源”都是哪些房源呢？
<1>、捂盘惜售房源
开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源，等以后涨价后，慢慢释放出来，往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨，售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多，况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价，自然要你多交首付。
<2>内部员工、关系户炒房
很多楼盘开盘后，有内部关系的人，提前留一部分好房源，开盘选房，但是不网签，不交首付，只交定金。等行情上涨了之后，拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号？因为这个高价只是比当初开盘价高，但是是低于市场行情价的，因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价，多交首付也是自然的了。
<3>、清退房
顾名思义，开盘时选房，交了定金，但是由于自己原因办不下来贷款，没办法，只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的，有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款，被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖，毕竟时间过去很久，是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源，房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价，也是需要你多交首付的，往往开发商会说多交的首付为团购费。
<4>抵账房
所谓抵账房，顾名思义，开发商为了抵债，押出去的房子，房子归债主，但是不网签、不交定金和首付，不办贷款。债主大多着急出手变现，但是出手价又高于备案价，因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子，成交是要走开发商合同，首付和贷款都是直接放到开发商手里的，所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后，债主需要再找开发商追债。
那么这些所谓的“内部房源”到底能不能买呢？
第一、二、三类房源是问题不大，因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题，合同细节自己弄清楚就行。
在这里我们重点说一下
抵账房。
在这里不得不说，买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋回收，抵押还贷。如果业主 想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。
购买抵账房另一部分风险在于，有抵账房的开发商，往往企业实力有限，楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应，物业管理水平，资金链等等，很容易出现问题，一旦出现问题 ，后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们，一定要慎重考虑一下。
朋友们，你们怎么看？欢迎留言讨论！我是贝壳张大炮，每周更新房产数据和最新房产动态，加关注，给您带来专业房产解读。
