想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

关于问题想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【贵阳陈磊律师】的最佳回答：

全款购买二手房，房屋有贷款未清偿完毕，房屋有抵押存在，中介建议由你付款清偿全部贷款解除抵押，这样做是否存在风险，作为民商事领域律师，我来回答这个问题：

购买二手房，大多都会面临的一个问题就是二手房有贷款未清偿完毕，银行有抵押权存在，需要先清偿银行所有贷款本息，之后才可以解除抵押登记，解除抵押登记以后才可以办理房屋过户手续，通常做法是由购房人付一部分定金，卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，后买房人再支付一部分购房款，待办理过户以后支付剩余的购房款，或者办理贷款支付剩余购房款。为何要由卖房人自行筹资归还银行贷款本息，解除抵押权呢？那是为了控制风险。

如果由买房人出资解除抵押权，会存在很大的风险，一般二手房所需要归还的剩余贷款本息都比较大，对于购房人来说，出具如此大一笔资金来给别人的房屋归还贷款本息，是没有任何保障的。

首先，存在如果归还欠款，解除抵押以后，卖房人拒绝出售房屋，你需要经过漫长的诉讼来追回钱款或者要求履行合同，办理过户手续。

其次，卖房人在解除抵押权以后，房屋非常容易出手，而对于你来说已经支付了银行贷款本息，你肯定不愿意得不到房屋，那么就可能会遇到卖房人拖延过户，要求涨价。

再次，解除抵押以后，可以再此以此房屋办理抵押贷款，或者将该房屋出售给他人，而对于购房人来说，只能要求退款和赔偿，如果合同对购房人不利，赔偿也会很低，如果卖方拒绝退款，买房人还要进行诉讼。

最后，当卖房人拒绝过户，或者一房二卖，或在又在房屋上设立抵押权的，且拒绝退还款项并赔偿的，你需要诉讼，经过漫长的诉讼你赢了，但是卖方拒绝履行，你只能申请强制执行，如果对方已经转移了财产，房屋又因为抵押金额大，或者已经卖给他人了，或者卖房人涉及其他债务查封了，你想要把钱收回来将无比艰难，甚至有可能收不回来。

因此，购买二手房，必须要由卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，绝对不要代为出资归还银行贷款本息，除非剩余贷款本息很少，可以要求以支付的定金或订金来清偿银行贷款本息。

【2】、来自网友【袁哥房产观】的最佳回答：

问题回顾：想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

我是{袁哥房产观}，现在二手房市场，挂牌销售的房屋很多都存在有银行贷款，需要还清银行贷款解押后，才能过户交易，同时二手房业主其中很大一部分又无力偿还，需要借助外力，中介为达成交易，往往会建议，由购房者用购房首付款代为偿还解押，

只能说是一个可行的建议，算不上靠谱，存在一定风险，但是只要处理得当，不仅风险可控，而且互惠互利双赢的局面。具体原因如下：

01：首先能确定的是有抵押的二手房是非常普遍的现象，可以购买。但存在一定的风险。

现在购房者百分之八十以上购房，都是通过按揭贷款购房，由于种种原因出售房屋时，同样百分之八十二手房存在房被抵押，房贷未结清的情况挂牌出售，如果购房者只想购买已付清解押的二手房，可选择的范围就很小，因此购买有抵押的房屋属于正常的，业是可以购买的。

至于还款解押实际上二手房业主有不少的方法可以解决，但是对于二手房业主最有利，最方便的，就是由购房者的首付款解押，但这种方法有利于二手房业主，不利于购房者，存在以下两种风险。

（1）存在垫付解押资金，被二手房业主私自挪用，不去解押，造成过户无法进行。

这种情况在二手房交易中发生纠纷最多和发生概率最大的。就是二手房业主本来已经债务缠身，需要资金解困，如果直接把房款交付给二手房业主，二手房业主没有用于抵押，而挪作他用，并且要求购房者继续付房款用来解押，此时对于购房者来说，就存在巨大风险，如果不去解押，就无法交易，还面临违约。去解押，就担心再次被欺骗。这是最常见的一种风险。

（2）房子有抵押，不仅有银行房贷，还有民间借贷，也就是所谓的“二押”。

房屋存在二押，购房者因为需要资金，再次向个人和民间借贷机构（所谓的高利贷）借钱，第二次把房屋抵押给借款人。即使二手房业主配合，偿还了银行部分的贷款，但是仍然无法过户，还需要偿还二次抵押部分的借款，但是由于这部分借款数额无法确定，同时非常容易发生纠纷，因为多方介入，有很大的不确定性，有些风险个人无法防范，中介也不能预知和处理协调。在二手房交易中，这种情况也是容易发生交易风险的一种。

因此在遇到二押的二手房，建议不要选择购买，以免不必要麻烦，不仅财产受损，还有可能陷入长期诉讼，得不偿失。

02：购买有抵押二手房的二手房最安全的方式，要求业主自行解押。

在买二手房，遇到需要解押的二手房，我们在购买时最安全稳妥的做法就是，签订购房协议，交纳一点定金，把首付款交到房管局指定账户中，在二手房业主自行解押后，过户完成后，再由中介协助，把房款打到二手房业主，二手房业主收到房款，在规定的时间内交房，完成全部交易。

二手房业主自行解押的办法有以下几种：

（1）向亲友借款偿还银行房贷解押，然后卖房后再还亲友。

（2）由中介协助，向各人或民间机构垫付偿还，需要支付一定的费用。

具体费用根据使用的时间而定。现在的中介普遍都能帮助办理，一般大多二手房业主都选用这种方法。这就是俗称的“过桥费”，各地的收费标准有所不同，费用有些高，好在短期。

03：如果确实很喜欢这套二手房，而且房屋抵押只是银行解押，可以协商垫付资金解押。

在实际交易中，通过对二手房业主沟通过程中，发现其值得信任，而且确实喜欢这套房屋，可以三方协商帮助解押，共同完成交易，实现三方共赢，具体需要以下步骤；

（1）资金可以垫付，同时可以要求卖方给予一定得优惠，也是互利互惠

（2）签定合同时，一定需要要约定解押后，过户的时间和卖方的违约责任。

（3）注意垫付资金，做为首付款，而且需要银行转账，抵押当日，并要求中介见证，同时卖方出据收到首付款收据。

以我自己数次二手房交易的为例，既有我自己要求购房者垫付房贷的，也有我购买二手房时，二手房业主要求我垫付解押的，在 2016 年孩子入学，我购买了日照市新市区一套学区房，面积 137 平米，我是准备全款支付，但是卖方还有 80 多万的贷款未还，中介给我协商是否能够帮助卖方，还清剩余房贷后，解押过户。我就和卖方协商，房价是否可以优惠一点，卖方爽快答应优惠 2 万元，于是顺利签订购房合同，依据上述方法完成了过户交易。