为啥商业地产越来越难做了？是因为电商冲击的原因吗？

关于问题为啥商业地产越来越难做了？是因为电商冲击的原因吗？一共有 5 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【苏平 55417089】的最佳回答：

不仅是商业，工业也是如此！我只能从大的方面看待这个问题，那就是当市场经济被忽视的时候，一连串的经济问题自然就会冒出来！别和我说具体原因，近百年的社会近百个国家的尝试早就验证了这一点，实践真比某些理论管用的多！

【2】、来自网友【谦启管理学堂】的最佳回答：

与从前的风光日子相比，国内很多商业地产觉得现在越来越难做，2019 年 3 月，百盛在重庆的最后一家门店关闭，同年 4 月，昆山百盛终止营业，12 月，经营 15 年之久的烟台百盛也正式关闭。除了百盛的关店潮以外，很多购物中心都面临着招商困难、延期开业、运营无力等问题。

电商只是其中一部分原因

很多人都说，商业地产难做是因为受到了电商的冲击，由于近些年电商行业的迅速发展，人们的生活方式从原来的在商场逛街消费、吃饭看电影变成了在家“葛优躺”，买衣服上淘宝，买电子产品上京东，饿了就点外卖，不再像以前那样结伴逛商场，一待就是一整天。但是，商业地产难做仅是因为电商吗？根据国家统计局公布数据显示，2019 年全国网上零售额超过 10 万亿元，其中，实物用品消费达到 8.5 万亿元，占比超过 85%，也就是说，电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大，但是对于餐饮、休闲娱乐这样的体验式消费，购物中心依然是不可或缺。

房地产思维做商业地产带来的困境

我国的商业地产是伴随着房地产的快速崛起而发展起来的。各种大型的购物中心的建立，一方面可以提高周边房价，另一方面也可以达成促进城市繁荣发展的政治目标。作为房地产开发的副产品，当前国内大部分购物中心的持有者都是房地产开发商，这些开发商们在房地产运营方面都是经验丰富的大牛，但是，购物中心的经营方式和房地产开发大有不同，简单的用房地产思维来做商业地产，势必会撞到南墙，挑战重重。

对于房地产行业来说，追求的就是短平快，快速开发项目，快速进入市场，有时候房子的地基还没打好，房子就已经售罄，实现资金的快速回笼，再进入到下一个项目中去。但是商业地产需要长期的经营维护，投资回报比较缓慢，需要持续稳定的运营，未来带来长期稳定租金收益。如果将商业地产和房地产一样，卖掉商铺，实现资金快速回笼，会出现很多问题，商铺出售会扰乱经营的整体性，房企将无法掌控商铺的招商情况，带来经营混乱的结果。早年间万达的购物中心就出售过商铺，短期内收回大量资金，但是后续出现了各种问题，有不少业主将万达告上法庭，最后万达还是选择将出售的商铺收回统一管理。

商业地产数量过多，同质化高

在中国，每年都有大量的购物中心开业，17 年新开业的购物中心有 504 个，18 年达到了 533 个，19 年仅上半年开业的就有近 200 个，大量购物中心导致数量过于饱和，竞争压力增大，在一些大城市的商圈，购物中心更是鳞次栉比，而且，这些购物中心之间，同质化严重，各个购物中心之间大同小异，消费者容易产生审美疲劳。

专业的运营团队缺失

一个购物中心的开业，从前期的定位规划，招商开业，到后期的营销推广，运营维护，需要一个专业的团队来操作。但是，在实际过程中，很多购物中心的运营者前期没有相关的商业地产的经验，从一开始就定位不准，埋下了失败的种子，比如不少购物中心想打造成高端的奢侈品商场，但是过高的定位和周边的消费需求并不相符，最后商场空置率太高，难以生存。还有的购物中心，前期缺少规划，一般情况下，运营团队越早介入越有利于商场后期的开业运营，因为一个商业体的建成，需要应对后期多种业态的组合，在前期做好建筑的设计，在细节之处把握消费者的心理需求，会给后期的运营提供事半功倍的效果。

总而言之，一个优秀的运营团队是商业地产成功的重要因素，现在，也有很多轻资产公司，专门提供运营管理输出，帮助一些没有相关经验的地产公司运营维护商业地产。

消费需求的改变

随着 90 后，00 后步入社会以来，消费的主流人群开始发生变化，消费开始升级，发生结构性的变化，文化、体验式的非物质消费比例不断提高。根据相关报告显示，近三年内，体量在 5 万平方以上的购物中心中，零售业态占比整体呈下降趋势，而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势，年均增长率达到 4%-5%。换句话说，如果购物中心不做改变适应消费的变化，那势必会走向下坡路。但是，在创新的过程中，也是充满着不确定性，而很多商业地产的操盘者，即使有创新的想法，但是也担心最终失败而不敢付诸实践。

总结

总体来说，商业地产之所以会越来越难做，其原因是多样化的，电商的冲击只是其中的一个影响因素。

【3】、来自网友【乐福居】的最佳回答：

商业地产，被电商电了一下，有点措手不及，这倒是真的，但这已经是十多年前的事儿了，商业地产越来越难做，这不是电商的问题，而是整个行业，需要重新洗牌的问题，新时代下的商业地产，已经不是单独的大型商业商场，而是多元化的，就犹如手机来临之后，PC 电脑也受到了冲击，但是 PC 电脑不会消亡，因为他还有属于自己的商业价值。

商业地产也一样，它应用的领域，越来越多，传统的商业地产是指的，商铺，底商，商场，写字楼，商住公寓，大概就是这些，但是因为电商的出现，所有可以标准化的产品，都可以在网上进行，那未来发展的趋势，一定是个性化爆发的过程，一定是体验为王的过程，这是商业地产的未来，什么样的情况下，需要体验，需要个性化，这些东西就变得比较零星，变得不可以抓到，变得集中化。

例如酒店行业，如果还是得抱着，旅行社就是他们的生命源头的时候，就错过了俱乐部，错过了那些喜欢户外的人，他们将是未来主导，比如说做写字楼的人，还在想这些些大公司，标准化公司，那就不对了，个性化的培训，一定大行其道，还有就是大型商业场，还在想着卖服装，卖东西，那你肯定会落后，大型商业综合体一定是要考虑到体验，体验类项目的占比，比如看电影，儿童乐园，餐饮吃饭，场景化应用，这些才是未来，未来会有越来越多的专业运营团队运营团队，再加上资本的力量，也就是说，未来商业地产，可能会引入基金模式，让资本和专业化团队，相结合，最后产生出一大批真正的有能力的商业项目，已经在所难免了。

好了，就说这么多吧！关于投资商业地产或买房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，会有一系列关于购房的小常识，等你哦。