关于问题楼面价 6500，房价最低多少保底呢？一共有 4 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【洒脱山丘 0E】的最佳回答：
无论是哪里的房子建筑成本在八百到九百之间！其他就是土地价和银行的贷款利息，银行贷款利息这块房地产商可以通过预售购房首付，拿地抵押周转到建筑成本资金。因此，凡是高于一千一平米的商品房建议别买，我曾在 06 年在北京一家房企担任总经济师。真实测算了当时建在北京海淀区北大北门对面的房子成本。当时把所有费用成本都记入才八百另几块钱。因此我提议售房价为一千另八十八含税！但老板确提高到六千八还不好卖！那时就有了山西煤老板大手笔的全款吃进房子，后来转手倒卖甚至出租！
【2】、来自网友【乐福居】的最佳回答：
在 2017 年最上镜的的一部电影，战狼 2 开头的片段，谁还记得吗，拆迁利益面前，人的生命是可以随意践踏的，人的一条命才用几个钱，就可以收买，在巨大利益面前，一点不算什么？
这再一次说明，土地价格占据着开发商，巨大的利润空间，耽误一天，多赔付一点钱都很难；
一般情况下，土地的价格，占据楼房开发成本的 40%左右，竞争激烈的时候，会占到开发成本的 60%或许更多，这也是市场上最直接的一种说法，在房地产暴利的时代，土地价格也许只占到销售价格 30%左右，或许更低的标准，建筑成本和销售价格，也有很大的区别，怎么说呢？
第一：什么是楼面价格，这个怎么计算呢？
这是一个专业用词，说白了就是在规定的容积率，最大的建筑面积下，得出的土地直接成本，就是所谓的楼面价格，用一个公式计算楼面价格就是，土地总价格除以总建筑面积，得出的价格就是楼面价格，说白了就是土地成本，公摊到每平米里面，土地的直接价格成本，就这么多；
容积率，就是总建筑面积除以土地的面积，得出的数据，就是容利率，这个在土地挂牌就有了，不能改变的数据，在此基础上设计建筑，超出这个容积率标准，就算违规，要出大事情的；
楼面价格和土地容积率有着很大的关系，通过容积率可以算出，最大的建筑面积是多少，那么有了最大的建筑面积是多少，就可以轻而易举的算出了楼面价格是多少，否则就乱套了，对吧？
第二：楼面价格和销售价格，有什么关系和区别呢？
楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以 1.8 也好，是 2.5 倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律，为什么这么说呢？
国内的开发商，一般都是拿到地就会盖房子，李嘉诚却不是，拿到土地以后，国内可以限制两内开发，人家就在 2 年的时候申请开发，土地溢价就不多说了，楼面价格也对销售价格的影响变得没有了意义，他的楼面价格测算是房价最低保底，最少也都是在 3 倍以上的标准，利润最大化；
用楼面价格推算销售价格，除非政府限价，否则很难有准确的价格推算，政府限价那就违背了土地出售原则，原本就是天价土地，在限制价格，那就没有了开发商的利润空间，这是谁干？
销售价格，要对比周边楼盘，同时要参考开发商的品牌溢价，还有品质溢价，一般大品牌价格会高一些，可能是建安品控成本会更高一些，价格也会更高一些，一般情况下，这样的测算本身就具备规律性，又和容积率，成本，利润挂钩的，而土地的价格各地区别巨大；
阿永哥点评：
一是小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价 3 到 5 倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的 1.5 到 1.8 倍也是高利润，这取决于单平米价格的利润空间，也取决于周边参考价格，楼面价本身不属于参考范围，具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少；
二是计算最低销售价格，也需要在楼面价格的基础上，知道容积率，如果容积率是 0.5 的话，一看就是别墅区，那价格就有很大的出入了，销售价格一般和容积率成反比，容积率越低，价格越高，容积率越高，说明居住密度越高，价格反而会越低，这样说是不是很理解呢？
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【3】、来自网友【伊鲁舍维奇】的最佳回答：
我参与过一个楼盘的整个流程，虽然房子到现在还没卖光，房产开发分几块主要的费用以楼面价 6500 来计算都按 5-6 层的洋房搭配 20 层的高层来计算，前期工程费包括设计勘测三通大约 500 左右，中期工程建设主要就算土建，矮的 1500-1800，高层 2200-2500，平均算 2000 吧，后期就是绿化亮化道路煤气水电也的 500 左右，这就 3000 了，地价高低基本都差不多。区别就是大头税收来了，拿土地契税印花大概在 6500*6%=400 左右开始卖税就多了增值税，城建，教育，地方教育，印花，企业所得林林总总加起来不低于销售总价的 10%，先算 1000.最后还有一个销售成本 300-500 左右这样算下来 6500+500+2000+500+1000+500=11000 了，记住这是开发商的成本价，没财务成本跟利润。这些就没法算了，自己的钱还好，假如贷款房子不好卖就毁了，破产的房产公司也很多。
【4】、来自网友【李中东】的最佳回答：
楼面价 6500，房价最低多少保底呢？
这个是很有趣的提问，想来也是很多购房者关心的问题。
首先科普一下什么叫楼面价：
简单地说，楼面价就是单位售价中所包含的土地成本。计算方法是：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。至于最大建筑面积，由城市规划主管部门规定的“容积率”来控制。
举例来说，一个地块，假设面积为 1 万㎡，出让土地价格为 2000 元/㎡，那么开发商的土地购置成本为 2000 万元。城市规划主管部门给出的该地块容积率为 2.5，那么最大建筑面积就是 2.5 万㎡，对应的楼面价就是 2000/2.5=800 元/㎡。
其实在房屋开发成本中，有形的，构成房屋实体的成本，也就是土建安装成本，在总成本中占比并不高，而且全国各地基本都差不多，一般多层 1500 元/㎡左右，高层 1800 元/㎡左右，超高层 2000 元/㎡左右。
因此，越是房价越高的城市，土建安装成本在房价占比中越低，像北上广深房价动辄几万甚至十几万一平，土建成本几乎可以忽略不计。
相反，楼面价在开发成本中，一般是占比最大的，而且房价越高的大城市，占比越高。
通常来说，房价是楼面价的 1 倍以上，开发商才能保本，1.2 倍以上就是比较合理的，给开发商留下来足够的利润空间。
综上，楼面价 6500，房价最低大约 1.3 万左右才能保底。当然，这也不是绝对的，毕竟每个楼盘的品质都不一样，开发成本也不一样，销售策略也不一样。但是大体上也要卖 1 万以上，否则开发商就没有什么利润了。
以上就是关于问题【楼面价 6500，房价最低多少保底呢？】的全部回答，希望能对大家有所帮助，内容收集于网络仅供参考，如要实行请慎重，任何后果与本站无关！
