中介帮我全款买房，我再把房产抵押给银行，借钱给中介公司，银行贷款由我还，这样有风险吗？为什么？

关于问题中介帮我全款买房，我再把房产抵押给银行，借钱给中介公司，银行贷款由我还，这样有风险吗？为什么？一共有 5 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【王震说法】的最佳回答：

中介的钱业内叫过桥资金，其特点就是贵，贵在利率和手续费上，即使现在也会超过二分。用这种贵钱买房，就会使你的交易成本增加，这是第一种风险。如果遇上套路贷，就是那种借一万打两万条的那种，就是第二种风险。如果是对房子进行高评高贷，一开始就不是为买房子而是为了银行贷款而去的，可能会涉嫌套取金融机构贷款犯罪，这是第三种风险。

我是王震律师，有问题可在下方留言。

【2】、来自网友【重庆玖哥】的最佳回答：

手上暂时没有钱全款买房，让中介借钱给你全款买房，产权交易后把产权抵押给银行，银行再放款给你，再把钱还给中介。

这个流程是二手房交易中常见的问题。卖家不接受买家按揭买房，而买家(也就是你)暂时资金有困难或者不愿意全款买房，为了达到交易的目的，就得找一个第三方的资金来帮助买家暂时垫付购房款，从而达到卖家需要买家全款购房的目的。这种交易流程如下图：

为什么会有这种交易流程呢？这种交易有什么样的风险吗？这里谈谈我的观点。

为什么会有这种交易流程

这是为了在买卖某一方有资金困难的时候，由第三方垫资，解决某一方资金不足的问题，从而达到交易的目的。

一般来说，二手房交易有两种情况需要第三方垫资：

1、买家没有钱全款买房。

比如业主由于某些原因，需要急着卖这套房来解决他的某个困难，在这种情况下，由于按揭贷款需要审核买家的贷款资质，银行放款也需要等待时间，而业主又不愿意等待，业主就会要求买家支付全款来买房。比如题主自己的案例，就是这种情况。

遇到这种业主急需用钱，房价一般都会比较便宜，买家也心动，但是，买家没有那么多的资金来全款买房，怎么办？为了达到交易的目的，买家就需要第三方来垫资解决业主急需全款买房的条件。

第三方垫资，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的个人，你这里遇到的第三方，就是中介公司来垫资。

2、卖家产权证抵押在银行，买家不愿意为卖家赎证。

如果卖家的产权证抵押在银行，而买家不愿意用首付款来为卖家把在银行的产权证取出来，为了达到交易的目的，卖家就需要第三方公司或者个人来为其垫资，把卖家在银行的按揭贷款还完，把产权证从银行取出后，再产权交易。

这两种情况，题主是遇到的是第一种，卖家要求买家全款支付，买家找的中介公司来暂时垫资。产权交易过户后，买家把房产再抵押给银行，把从银行抵押的贷款，再还给中介公司(看看上面的图片)。

有什么样的风险

只要交易顺利，就不会出现风险。

出现最大的风险是，卖家的产权会不会有问题，如果产权有问题，达不到交易的目的，垫资的一部分钱，怎么收回就成为风险。

中介公司只要把前期的产权调查好，评估没有风险或者风险比较小，那就可以继续交易，垫资的风险就比较小。

另外，买卖任何一方需要垫资交易，一定要找中介公司居间交易，以便降低其交易风险。

如果你对交易比较熟悉，能够把控风险，买卖双方可以直接交易；如果你是菜鸟级的，对房地产交易的风险一无所知，那你最好找中介公司居间交易，不要因为节约一些居间服务费而冒巨大的交易风险。

垫资抵押交易有何弊端

你这种垫资交易是全款买房再做抵押贷款，比正常的按揭贷款利率要高，解决的办法是可以直接做按揭贷款。

比如说，我是重庆的，重庆抵押贷款的利率比正常贷款的利率要高 10%左右，正常贷款的利率一般上浮 5%～10%，而抵押贷款有可能是 15%~30%。当然，这利率是根据不同的银行和你自己的资质来决定，有些城市可能也不一定有这么高。

利率要高出 10%，就增加你的还贷成本，有不有办法直接做按揭贷款，不做抵押贷款，从而减少还贷的成本呢？当然有。

业主要求买家全款购房，其目的就是要早一点收到卖房的钱；而你这里，中介公司愿意借钱给你全款买房，也就能达到卖家需要买家全款买房的目的。

假如在这个案例中，中介借钱给买家全款买房，为了减少按揭贷款的还贷成本，不做抵押贷款，直接做按揭贷款，一般的步骤如下：

①、中介借钱给买家全款买房；

②、买家向银行申请按揭贷款；

③、买家得到中介公司的垫资后，银行的按揭贷款审核也通过了，就可以和卖家签定买卖合同；

④、买卖双方产权过户；

⑤、产权过户后，买家把产权抵押给银行；

⑥、银行收到产权抵押后，放款给卖家；

⑦、卖家收到银行的房款，要把按揭的贷款还给中介公司。交易流程如下图：

这里有一点要做特别的说明，

由于买家是全款购买，而买家向银行做的按揭申请，贷款也是放给卖家的，这里就导致卖家收到两次按揭贷款的金额。

因此，银行的按揭贷款应该还给中介公司，是中介公司为买家垫资购买的这套房，最后银行的放款，应该归还给中介公司。

这里就存在一个风险：

如果卖家不把银行放的按揭贷款归还给中介公司呢？

为了避免这个风险，中介公司应该直接收取卖家在按揭银行办的银行卡并修改密码，并且把卖家的身份证和户口本暂时保管，以避免卖家用身份证或者户口本对按揭收款的银行卡挂失，补办银行卡而带来的风险。

在交易的过程中，你也可以用其他方式，来回避这一风险。

从以上几点分析来看，

你的这种购买二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方垫资交易，只要把控的好，是不存在交易风险的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

【3】、来自网友【侯眼金睛】的最佳回答：

请记住做任何事都是存在风险的，无非是大和小的区别，题目中的风险当然也有，而且还不小，随便给你举三个。

一、操作不透明的风险

这个过程中有许多环节都有可能存在操作不透明的风险。中介既然说是帮你全款买房，必然要跟你签一份全额借款的合同，拿到你的身份证复印件甚至原件，这里就有不少可以操作的地方了。

比如借款合同中的金额是空着的，却让你把字先签了，这样一来，假如之前口头说是借你 100 万全款买房，而合同中后来填写成 200 万，实际只借你 100 万，那你买房抵押之后，还要多欠中介 100 万，你还的就不光是银行贷款了。

再比如中介万一并不是自己出钱帮你全款买，而是以你的名义向高利贷公司借来的钱，你在懵懂中只知道签字了，后续高利贷来找你追债，责任就跟中介无关了，但中介还可以从中拿到回扣。

二、房产价值认定的风险

中介说帮你全款买房，比如是 100 万，如果确实能买到，那么说明市场价格就是这个数，但等你买到房子去银行办抵押的时候，银行也是按市场价格来做评估的，那最多也就贷给你 70 万，你会欠中介 30 万，分期来还，这部分必然利息会远高于银行，而且合同中肯定有相关约定。

还有一种情况，那就是中介帮你全款买到的房子，实际上是中介自己囤积了很久的房子，当初可能 30 万收来的，告诉你现在值 100 万，实际市场价格可能 80 万能买到。

三、中介要钱又要房的道德风险

因为中介不可能平白无故拿全款帮你买房，所以必须首先有一份你们之间的借款合同，声明这笔钱是用来帮你买房的。

当后续操作正常完成之后，过了几年，房价上涨了，原来值 100 万的房子现在可以卖 200 万了，中介手里那份合同就有了用武之地。他完全可以向法院起诉说你买房子的钱是他出的，只是用你的名字买下的而已，实际上房子是他的，要求你腾退或者补偿房款给他。他可以以此获取额外的收益。

注意，现实中有很多亲戚朋友熟人之间借名买房的情况，最后不少都会经历这样一场官司，因为或者有借款合同为凭，或者有银行转账记录为证。这就属于道德风险的范畴。

最后再说一句，无利不起早，好好想一想，中介帮你全款买房而不求利这种好事，凭什么会摊在你头上呢？中介都是活雷锋？最好不要做这样的白日梦。

【4】、来自网友【我的房子我做主】的最佳回答：

对于你来讲，风险一定会有的，而且购房成本也比按揭贷款增加不少。

当初我买二手房的时候，本来想做按揭贷款的，但是房东一定要全款支付，而中介公司说也可以，他们先付过去然后我再办完手续后把房子抵押贷款还给中介公司，就跟你说的情况一样一样的，但是我觉得与其让他们帮我先付款还得加一部分高额过桥费，还不如自己去银行直接用另一套房抵押贷款呢！

当时的按揭贷款最低可以做到八五折一般都可以九折搞定，而消费贷款或者经营贷款是在基准利率的基础上上浮百分之十到二十。这样算下来差不少钱呢！当时还可以贷款出来用到买房上面，现在肯定是不行的了，所以你买房办好过户再抵押贷款的话是有一定难度的，就算中介公司帮你疏通贷款下来，不定哪一天银行清查整治的时候会出问题，到时让你马上还贷不知道你是不是有这笔钱还上？！如果没有就麻烦了。

还有就是假如他借钱帮你买下来了，你的房子贷不下款来怎么办？那笔借款每天都在不断产生利息，如果成了高利贷岂不是你的风险？虽然说中介公司跟银行熟悉，但是毕竟做不了人家的主啊！

所以风险还是有的，就看你怎么把握了。如果可以还是建议你做按揭贷款的好，安全又划算。