投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本？

关于问题投资房地产 5 年出手，至少要涨多少才保本？一共有 5 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【率真星球 V】的最佳回答：

要在一线城市如果是全款买房，要算利息有 80%的风险，保本的概率只有 20%，要是按揭贷款买房，保本就难，因为疫情经济低迷，人口老龄化，等原因有钱人早已买了房，炒房客大部分不会再炒房子了，没钱人，买不起还是买不起，老人的房子要留给自己的子女，二手房卖房的人会很多，因为各种费用物业费太多，人家不会把房砸在手里，如果是贷款买房子，还是慎重考虑为好。

【2】、来自网友【疯狂太原人】的最佳回答：

我是疯狂太原人，一直专注房地产的媒体人，欢迎大家关注。

为了让粉丝更直观、简单明了的看清楚，我们暂且以投资 200 万总价的房产为例：

1、全款购买

昨天央妈刚宣布了降准，在美国加息的影响下，下一步我国加息的可能性也非常大。仅在目前各大银行售卖的理财产品，以 200 万全部购买年化收益率 5.5%的理财计算，5 年收益为 200 万*5.5%*5 年=55 万。

加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5 年大概 10 万元。

即投资房产 5 年后卖出 265 万，

涨幅达到 32.5%

，才能算是不赔本。

2、按揭购买

既然是投资，我们就按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨 20~30%，假设按照贷款利率 6.1%计算，30%首付即 60 万元。

60 万资金成本：60 万*5.5%*5 年=16.5 万

140 万的利息成本：140 万*6.1%*5 年=42.7 万

税费、维修基金、物业费等成本：10 万元

即按揭买房 5 年后卖出（200+16.5+42.7+10）万元=269.2 万元，即涨幅达到 34.6%，才能算不赔本。

这还是在基准利率没有上调前的结果，按照博鳌亚洲论坛的调调，基准利率上调也是大概率事件，因此投资房产 5 年卖出至少要保证房价涨幅超过 40%才有可能不赔钱。

认同我的观点，请在文章下面点赞、转发，并关注我。

【3】、来自网友【熊猫投资】的最佳回答：

这是一个有趣的问题，也是很多人对于房产该不该出手的时常常犹豫的一个问题，那么投资五年该涨多少才能出手呢？这个有分情况，看你这个房产是全额购买还是按揭购买，不同的情况下，需要的保本的幅度不一样。

全款买房

假设该房产价值 100 万元（具体的金额，大家可以根据自己买房的实际金额来进行核算），你直接支出的成本即为 100 万元。另外房子交房时需要在缴纳契税、公维金及物业费等等（不过这个一般一两年后缴纳，因为我国的房子基本为期房），100 万元的房子，这部分的金额大致在 3 万元左右。

如果没有选择买房，该这部分资金用于投资理财，我们以一年期 4.5%的银行理财产品利率计算：

（1）初始的 100 万元

：五年后本息合计：100*（1+4.5%）^5=124.62 万元

（2）两年后的 3 万元

：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42 万元。

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：124.62+3.42=128.04 万元，对于初始购房房价 100 万元来说，此时的房价最少要上涨 28%，你才可以实现基本保本，这还是没考虑交易的税费问题，否则最少需要 30%的涨幅以上方可保本。

按揭买房

同样假设该房产价值 100 万元，首付款 30 万元，按揭 70 万元，贷款期限为 20 年，贷款利率为 5.39%（基准上浮 10%）,等额本息；同样两年后缴纳契税、公维金及物业费等等 3 万元。

PS:以上数据可以根据你的实际金额，利率等套入计算。

这时候你支付的成本共分为三部分：

一是首付款；二是月供金额；三是公维金及税费。

（1）首付款 30 万元

：这是一次性支付的，五年后本息合计：30*（1+4.5%）^5=37.38 万元

（2）两年后的 3 万元

：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42 万元。

（3）月供：按揭 70 万元

：根据上述假设条件，贷款期限为 20 年，贷款利率为 5.39%，等额本息，则月供金额为 4772 元，每个月支付 4772 元，并非说 5 年总共 60 期，直接 4772*60 计算成本的，因为这每个月的 4772 元是可以在投资的，每期固定的投资金额，跟年金一样。我们以年金的计算公式嵌入计算，月利率为 0.375%（年利率/12），故而这部分金额 5 年后的本息合计：4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16 万元

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：37.38+3.42+32.16 万元=72.96 万元。因为当时按揭贷款 70 万元，5 年总共归还了本金约为 11.24 万元（直接通过贷款计算器计算得出），故而银行欠款尚余：70 万-11.24=58.76 万元。那么这房子最少要卖到：72.96+58.76=131.72 万元方可保本，即涨幅达到 32%以上（比全款贵，主要系按揭贷款还有利息成本），若在考虑交易税费的问题，那么涨幅最低也得在 35%左右。

总结

其实不管是多少金额，带入计算后，你会发现结果基本都相似（除非按揭的利率无限拔高），也就说投资房地产 5 年出手，正常来说没有上涨 30%以上，基本就是亏损的。

【4】、来自网友【小猪房论】的最佳回答：

投资房产是一个热门话题，很多人热衷于随大流，看别人买房都赚了大钱，于是自己也东拼西凑对付个首付，按揭买了一套房，5 年之后一出手，多卖了几十万，还挺开心，以为赚了钱，实际上仔细一算账，根本就是个赔钱买卖。正所谓不算不知道，一算吓一跳。通过测算，也可以大致判断哪些城市的房子还具有投资价值。

购买房产持有五年涨幅需要达到多少才才能保本？

那么，买房 5 年之后要上涨多少才能保本呢？为了说清楚问题，我们不妨实际测算一下，假设一套房子售价 100 万元，投资的肯定是二套以上，二套按揭首付五成，利率按照 2020 年 5 月份二套利率 LPR+79BP，实际执行利率 5.44%。进一步假设有现金 100 万元，下面比较一下，100 万元放在银行理财，以及投资一套房产的收益情况：

1、百万投资理财收益情况

为了具有可比性，投机性的理财不予考虑，我们仅以稳健的银行大额存单理财方式为计算基础。为了计算简单，以五年期大额存单，利率 4.125%计算。

100 万元购买大额存单，五年后资产总值为：120.63 万元。

如果是 50 万元理财，5 年后收益为 10.31 万元。

2、全款购房持有五年的保本涨幅

100 万元买现房，在二线弱城市可以买到 90㎡，其中，购房成本包括：契税 1.5%，约 1.5 万元；维修资金按 60 元/㎡计算，为 0.54 万元；物业费标准按 2.6 元/㎡，五年需要 1.4 万元，则五年之中房屋的合计持有成本约为 3.5 万。

100 万元的理财收入损失加上购房持有成本合计为 24.13 万，也就是说，房子五年涨幅要达到 24.13%，年化 4.83%，才能保本。这是假设出售时的所有税费由买方承担。

换言之，100 万元买的房子，五年后以 125 万售出，看似赚了 25 万元，实际上等于白忙活。

3、按揭购房持有五年的保本涨幅

如果是按揭购房，二套首付 50 万元，需贷款 50 万元，按照等额本息方式贷款 20 年，总共利息支出为 32.15 万元，其中前五年利息支出为 12.54 万元。

那么，50 万理财收益损失+50 万贷款利息支出+房子持有成本，合计为 26.35 万元，即房价五年需上涨 26.35%，年化涨幅 5.27%，才能保本。这里仍然假设出售房屋的所有税费均由买方承担。

显然，按揭购房成本更高，100 万元买的房子，五年后即使卖 127 万元，也是竹篮子打水一场空。

哪些城市的房子可以进行投资？

由于购房者中以按揭方式购房的比例大约占到九成以上，因此，以五年 26.35%的保本涨幅作为参照来分析更具有普遍意义。

从国家统计局公布的 2020 年 6 月份 70 个大中城市二手房价格变动数据来看，五年房价涨幅超过 26.35%的城市只有 38 个，其中直辖市、省会城市及副省级城市有 26 个，占近 7 成。其它地级市中，只有唐山、秦皇岛、扬州、徐州、无锡、徐州、蚌埠、九江、赣州、济宁、洛阳、惠州、大理等 12 个城市。这意味着，理论上只有在这些城市购房，才可以基本保本。

如果期望实现年化 5%的利润，相当于每年涨幅要达到 31.35%，能够满足这个涨幅的城市数量仅剩下 25 个，其中，省会及副省级以上城市有 18 个，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、武汉、长沙、呼和浩特、沈阳、哈尔滨、南宁、昆明等，其它城市中，只有唐山、秦皇岛、无锡、徐州、九江、济宁、惠州和大理等 8 个城市达标。

由此可以大致推测出房产的投资方向，未来能实现盈利的城市不多，能够保本或者微利的城市也十分有限。2019 年全国共有地级市 293 个，加上四个直辖市，共有地级以上城市 297 个。由此计算，五年内房产能够保本或盈利的城市仅占 12.8%，而能实现较好利润的仅占 8.4%。

显然，在房住不炒大环境下，绝大多数城市的房子已经失去投资价值。真正有投资价值的城市数量不足一成，几乎全部为一二线城市。对于三四线开外的城市而言，如果是刚需自住，可以根据需要购买，如果是想投资赚钱，那就相当于往坑里跳。

【5】、来自网友【话说房产三易哥】的最佳回答：

按照首付三成按揭七成的首套房比例计算回报，RMB 贬值预期、首付、按揭月供、月供期间利息、契税、维修基金等投入统称投资成本。

我们以惠州大亚湾房价 100 平米 150 万房款计算，首付 45 万，按揭 105 万，该套房契税 150 万*1.5%=2.25 万，维修基金 60*100=6000 元再加上其它杂费约 2000 元，月供按照基准利率上浮 30%，贷款 30 年等额本息还款，计算得出平均月供利息约 5795 元，新房有开发商公关活动，银行一般在 3-6 个月放款，我们按照 2014 年同等调控政策，预计 6 个月放款，首次投入 45+2.25+0.6+0.2=48.05 万，目前金融学家估算贬值率为 3%-7%，我们投资以最高计算，48.05 万*7%*5=168175 元，月供利息 5795*54 个月==312930 元，计算加法:利息总和 312930+168175 贬值风险=481105 元，481105 元 1500000 元=32.07%，最后答案五年该套房由 150 万上涨 481105 元，该套房保本。