关于问题一套房子的建造成本，中等城市最多每平米 1500 元，为什么会卖到上万元呢？一共有 5 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【铁锤妹妹的哥哥】的最佳回答：
一般普通住宅的建造成本，也就是施工成本，算下来确实不太高，大概每平米一千来块钱，超过两千块钱的都不是很多。
房屋的建造成本，是房屋建筑自身的特点决定的。以目前常见的钢筋混凝土结构的建筑来说，钢筋价格几乎是透明而统一的（约 4、5 千一吨），混凝土价格的波动也非常小（约 3、4 百一方），人工费更是出奇地一致（约 3、4 百一天），其他边边角角的成本就不说了，施工管理费，施工利润等，差不多整个市场都是统一的。就像买菜一样，东市场和西市场相比，虽然价格会稍微差一点 ，但是差距不是很大。
当然，在图纸设计方面，有些住宅楼会有些特殊的设计情况，也会造成工程施工成本的上升。再有某些土质地质的特殊情况也会造成工程成本的增加。不过这些因素都不会大幅度地增加建筑的平方造价。总而言之，一般普通住宅建筑的平方造价顶多也就在 2000 左右。说实话，我亲身经历的项目都比较小，没有一个项目施工合同价超过 1500 的，大部分合同价是 1000 左右，具体情况非常复杂，就不多说了。
那么问题来了，你见到过的住宅楼，最低售卖价能低到多少？
在一个六十八线城市的下属县城里，郊区附近的住宅售价，大概是 2700 的样子。县中心要贵一些，最贵能到 4000 的水平。我想，这应该是目前消费水平下，可以见到的最便宜的房子了吧，一百来平的房子，三十多万就买到了，跟大城市相比，三十多万，都不够个首付款。
那我们就照这个最低的售价看看，开发商到底能挣多少钱？（假设施工成本 2000，住宅售价 2700，开发商利润 700。）
老样子，举例说明吧。
假设一栋楼是六层，分三个单元，每个单元两户，也就是一栋楼总共 36 户。
开发商利润，我们就以每户 7 万计算（700 元 x100 平），36 户就是 252 万，而施工成本只有 720 万。两者的比值大约是 1：3。
我们假设如果这栋楼房的售价是 12700（大城市见怪不怪），那么开发商每平米净赚 1 万，每户净赚 100 万（按一百平计算），36 户净赚 3600 万。
这是个天文数字。
也就是说，即使在上述小县城郊区这种最便宜的情况下，开发商的利润看起来也是盆满钵满的，更不要说那些动辄售价每平米上万的住宅了。正是因为利润空间巨大，所以好多知名企业都抢着进军房地产，有网友调侃说，宇宙的尽头是房地产。
那么问题又来了，房子卖这么贵，房子这么大的利润，真的就都是开发商的巨额收入吗？
答案很显然不是。
用我们朴素的生活常识想一想，开发商要想搞开发，最重要的是干什么？是施工吗？很显然不是，施工只是很小的一部分。
老牌华人首富李嘉诚，是搞房地产开发的行家里手，他搞房地产有个秘诀，那就是：地段，地段，还是地段。
这样就清楚了，房地产开发的大头，不在开发，而在拿地。
拿地是门高深的学问，有时候还要拼运气，比如你觉得城西将来大有可为，于是拿了一块城西的地，可是过了好多年之后，城西却一点儿变化都没有，倒是城东发展的越来越好，这就是你决策失败了，就是你眼光不行，消息不灵。
当然，即使你眼光形，消息灵，也不一定好使，因为要想拿地，还有最重要的一步，那就是交钱。这很明白啊，这地不可能白给你做开发吧，这地可是国有土地，是属于全国人民所有的，你要开发，不得给全国人民一个交代吗？
肯定要交代啊，可是我们有十六亿人口，挨个儿去交代那几十辈子也交代不完，所以怎么办呢？
好办，全国人民有个总代表，这个总代表在全国各地还有分代表，你有事情的话，找分代表就好了。
【2】、来自网友【楼市微观察】的最佳回答：
这个问题问的太外行了。
直接告诉你吧，一套房子的成本构成中，恰恰建筑成本是最低的。
告诉你现在一些具体的土拍案例。
今年一月份，北京成交了几宗地块。
丰台卢沟桥乡 XWY-01 地块 R2 二类居住用地，规定未来商品房销售均价不超过 54378 元/平米，这块地最终楼面价为 41032 元/平米，土地成本占到了 75%。
另一宗住宅在大兴黄村，售价不超过 55800 元/平米，楼面价为 30640 元/平米。土地成本达到了 55%。
看上去还算合理，“限房价竞地价”还是有效果的。
再来看看江西南昌。
5 月 11 日，南昌某地块竞价 482 轮，持续 4 个小时，楼面价达到了 1.1 万元，但这块地最终销售均价被规定为 12500 元，留给开发商的只有 1400 块钱。这 1400 块钱，建筑成本都不够，开发商还能赚钱？
通常来说，房屋主体建筑造价大概是 1300 元，水电消防大概是 200 元，道路管网和绿化成本再算进去，每平米差不多要 2500 元。
一般来说，如果房价卖 1 万元，地价成本应该控制在 4000 块钱，建安成本和税费大概是 5000 块钱，开发商留 1000 块钱的利润。
但你看上面这些案例，哪一个符合这个规律？
开发商敢这么玩，高价拿地，那是因为他们预期房价会涨，成本暂时高，但是我拿了地不着急开盘，捂着等房价涨。
造成这种现象的原因很复杂，要详细说起来，恐怕一本书都说不完。
我认为关键点在于，楼市钱多，杠杆足，欲望无穷无尽。
我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。
【3】、来自网友【美家手记】的最佳回答：
作为家居行业从业者，美家来回答这个问题！
相信不少人都会发出这样的疑惑，明明一套房子的建设成本相对那么低，但就是要卖这么贵呢？
很多人想不通，觉得只是多付出一些人工费和材料费就搞定了的事，但事实却远没有那么简单！
再明白这个事情之前，我们要知道两个相对的概念，一个是房子本身，一个房产。后者是前者的叠加属性，当一个房子的附加价值远高于房子本身时，就带有一定的投资属性。
比如对于大城市来说，房子不仅是用来居住的，它所附带的社会价值远高于房子本身，比如便利的生活条件，着重体现在交通、教育、医疗等各个方面。
这就使得房子不仅有建设成本，还有高额的拿地成本，一般来说，开发商拍一块土地至少就是几个亿起步，这些都会算在房产的成本里面。除此之外，还有高额的营销成本，所谓羊毛出在羊身上，无疑这些也会拉高房产均价。第三，就是各种税费太多，这里既有开发商的，也有针对业主本身的。第四，开发商在引进相关的商业配套以及相应的教育资源时，也需要一定成本。最后还有各种看不见的开支，比如绿化、设计等等。
以上都是一套房的各种成本。当然，其他一些因素也在推高房价，比如最常见的供需关系，不少关心房产都知道有句很经典的话，那就是房地产短期看金融、中期看土地、长期人口。北上广深以及其他省会热门城市，因为人口过于集中，买房需求大，自然僧多粥少，房价也相对较高。
好啦，以上就是美家的回答啦，希望能帮助大家，谢谢！
【4】、来自网友【房坛法菜】的最佳回答：
建安成本 1500，卖价却上万了，究竟是为什么？房价是怎么定出来的？一起来挖挖，看究竟是怎么回事。
01、建安成本 1500，为什么卖价上万了？
其实，房地产开发成本还是比较复杂的、涉及面非常广，并不像农村盖房子，买点建材，请几个人搞下，房子就起来了。房地产开发的成本大致有以下 8 项：
1）土地出让金，就是买地的钱，比较直观地理解就是楼面价。比如，楼面价 8000 多，就是说土地出让金这个钱折算成单价的话跟房价的一个直观对比。
如果不是招拍挂，是通过征收的话，还有安置补偿费和土地征用费，等等费用。如果是通过转让或企业并购取得土地，就是转让款或并购价。
值得注意的是，不管是哪种方式取得土地，在办权证手续的时候，都还要缴一笔税费，一般是几个点，高的可能会超十个点，数字虽不大，但算成具体的钱并不少。
按最近几年本地的一些招拍挂项目情况看，楼面价 8000 多的盘，销售定价大概会在 1W7 左右，占比一般会在 40%上下。
2）前期规费。包括前期项目设计、规划、可行性研究、环评、土地“三通一平”，等等规费。在这些费用中，“三通一平”可能开销最大！不过，也要看具体项目，有的拿地时就已经搞好了，随便搞下甚至不搞都可以，花费就比较少；有的现状比较复杂，就比较难整，可能上万个 W 都不一定能搞好。
3）建安成本。也就是题主说的 1500 多，正常就是这个价，农村自己盖房子还不要这么多，1000 上下就能搞定。但地产项目一般都有地下室，如果层数比较多，功能比较复杂，可能挖好地下室，建安成本就要到 2000 多、3000 多，甚至更高了。一般来说，一个地产项目，地下部分比较多的话，预算一半的钱就可能花完了，地上垒砖部分其实开销并不算太大。
4）设施费。包括基础设施和公共配套设施，比如，供水、电、气、通信、排污、绿化、小区道路和小区地块间的市政道路、公园、河道整治等设施的对接、设计、建设及规费。
5）融资成本。国企央企融资，一般在年化 4%-6%上下，品牌民企往往在年化 6%-9%上下，中小民企往往在 10%-18%不等，高的甚至可能会超 20%。
6）管理费用。开发、建设、营销、售后等环节的人力资源、财务管理费用。
7）营销费用。广告费、售楼部、样板间装修费、营销佣金、奖金等等。
8）其他费用。比如，销售、工资、奖金等各个环节应纳税款；环保、城管等违规行为的罚款；购房人违约而连带产生的保证金损失，等等。
综合下来可以看出，建安成本其实并不是建房的最大项支出，土地出让金才是，而其他环节的费用，就要看具体的项目情况。
所以，建安成本才 1500 多，房子却要卖 1W 多，就是这个道理。
当然，有的项目楼面价才 4000 多，卖价也却 1W 多接近 2W 万，又是为什么？可能是两种情况：一是拿地便宜，但其他费用却很高，不得不卖到这个价才能赚钱。二是拿地便宜（可能拿得早），其他费用正常，但周边房价已经涨起来到 1W 多了，也可能卖这个价。
02、房子的卖价是怎么定的？
商品房价格不是政府定价，而是开发商自主定价，完成定价之后，再到不动产中心备案，后续销售的话，价格要接受监管。
那开发商怎么给房子定价呢？
主要考虑以下 6 个方面：
1）成本。拿地花了多少钱？建安成本多少？各种规费多少？这些经过财务核算之后，会大体给出一个成本价，再加上项目预期利润，基本就能定出销售价。
项目销售价出来后，能不能得到消费者认可？能不能按这个价格卖？就需要进行市调验证，并结合以下几个因素合理调整。
2）区位。包含大区位，就是房子在什么位置，比如，一环、二环，还是三环、四环这样的大区位；和小区位，比如，靠路边，还是靠小区中间？
市调的时候，周边卖多少？同类型卖多少？低一档的卖多少？高一档的卖多少？结合成本情况，基本能得出一个项目本身的预售价。
3）景观。比如，靠中心花园、广场之类的就是“楼王”，价格自然最贵；而背对、远离主景观的就要便宜些，或者说优惠力度可能给大些；
4）楼差。高层建筑，中高层要贵些，低层要便宜些；电梯洋房的话，非顶层可能都比较好；
5）朝向。北向、西北、东北向都要更便宜，而南向往往最贵。
6）配套。包括市政配套（学校、医院）、交通配套（地铁）、商娱配套（农贸市场、大超市、购物中心）等等，也会成为房价的加分、减分项。
综合成本和市调之后，开发商会形成一个销售价，销售价出来后，可能还会考虑销售策略。比如，“低开高走”，也就是项目为了走量，尽快回款，可能会开盘价低，吸引客户进来后，再逐步提价。但这样的话，前期的利润可能不高，而且给人的感觉可能品质不好。
也可能“平开平走”，就是相对平稳的销售价，这种一般在高端或高品质社区采用。还可能“高开低走”，就是开盘价高，卖不动之后再调低价，或者加大优惠力度，采用这种策略的，除了项目本身定价过高之外，也可能是受到了市场行情波动影响，这两年的情况可能好些都会高开低走。
所以，房子的卖价并不是很随意的，而是有一整套科学、完善的定价流程的，并且这个定价还很关键，定价的合理性将直接影响项目的成败和最终的利润率。
03、对买商品房的一些看法？
现在大家基本都有房了或者买过几次房了，买房的经验已经比较充足，就不多说怎么买房了，就说几点个人其他的看法：
1）关于投资商品房。买房是有门槛的，不管是首付完再按揭，还是一次性付钱，总之，你得有点钱才行！这就是门槛，不是任何人都能搞，这就决定了，买房永远会有一部分人被挡在门外，或者等他们条件满足了才能进来。
也就意味着，虽然目前楼市已经饱和了，很多人都有房了，但始终还有一部分人没房，始终还有一部分人要买房，这是什么？这就是市场，也是投资的初心。
所以，即便楼市行情没以前那么好了，甚至开始有风险了，但作为投资，房子依然还有机会！因为市场还在，只是小了，但并没有消失。那什么消失了？躺赚的机会。
也就是说，投资商品房已经不只是有钱就可以了！还得有资源、人脉、专业知识和运气，还得懂政策、沉得住气。
2）关于买自住房的时机。网上关于房子“泛滥”、“血亏”的言论有些多，导致有些买了住的不敢买，其实，个人认为还是要理性看待。
目前，房子“挤水”已经差不多，ZF 已经在“救市”，在这种行情下，买家的议价空间其实比较大，有谈判的主动权，可能还是比较好的入手时机，关键税费政策、银行利率都比较优惠。相比去年初、前年买的，不仅价格高，税费、利率也高，现在买就差不多已经赚了个首付了，还不满足？
3）关于“崩盘”。日本曾经崩盘，但日本崩盘有它自己该“咎由自取”的地方，比如，疯狂炒地，信贷疯狂扩张，监管失灵，政治上对美的从属性，等等。
我们人口基数大得多，城镇化才刚脱离农业社会进入市民社会，而且有些还是“被市民化”的，实际的城镇化率并没那么高，加上我们市场大，自主性强，就算外面乱成一锅粥了，我们依然可以关起门来搞建设，我们的经济不容易被打坏，只要经济不出大问题，楼市崩盘的概率就很小。
所以，虽然目前楼市普遍遇到了困难，但我依然对楼市抱有信心。更多观点分享，欢迎持续关注本号！
【5】、来自网友【听涛大别山】的最佳回答：
答：这个问题问得好，经常有人问同样的问题。一套房子的建造成本，看起来好像只有看得见的钢筋混凝土或砖，那些看得见的东西价格摆在那里，怎么那么贵呢，仔细分析一下，就知道了。
一套房子的成本是由下面这些部分构成的：
新建商品房成本=土地取得成本+开发成本（通常所指的建造成本）+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
+开发利润。
也就是说一套房子的成本，从构成部分上来说，建造成本只占七个部分中的一部分，从数量上来说它还不是占比最多的，限于篇幅，只举另一个成本—土地成本略加说明。
现在土地取得的方式主要是招标、拍卖，也有通过挂牌的方式，但不多，这里主要说说竞价拍卖。比如一亩地（666.67 平方米）通过竞买方式取得为 1000 万元，那么土地单价是约每平方米 15000 元，如果规划的容积率是 3，分摊到房子上的楼面地价是每平米 5000 元，容积率越高，能建的房子就越多，楼面地价就越低，容积率越低，能建的房子越少，楼面地价也就越高。
假设开发建造成本如问题中所说是每平米 1500 元，那么这两项就占去了每平米 6500 元，当然土地的价格是因地方而异的，越是土地供应紧张、经济越发达的城市，土地也就越贵，上面只是打的一个比方。
上面只说了七项成本中的两项，还有用于支付开发项目管理工资、办公等管理费用，销售商品房的推广、营销、宣传策划费用及佣金等销售费用，开发投资贷款和借款利息，财务费用，最后才是开发项目的利润。
上面只是打的一个比方，通常房价在一万元左右的城市，土地每亩的价格，要看实际成交的价格，有的才几百万元一亩，也有的每亩超过一千万元，既与土地供应有关，与土地的区位关系更大，还要看规划 给定的容积率。
以上就是关于问题【一套房子的建造成本，中等城市最多每平米 1500 元，为什么会卖到上万元呢？】的全部回答，希望能对大家有所帮助，内容收集于网络仅供参考，如要实行请慎重，任何后果与本站无关！
