请问把住房按揭贷款转成经营商业贷款，利率从5.6变成3.8，转了有什么坏处和不一样的地方？

关于问题请问把住房按揭贷款转成经营商业贷款，利率从 5.6 变成 3.8，转了有什么坏处和不一样的地方？一共有 5 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【北京融资故事】的最佳回答：

好处和风险都存在，借款人需要进行权衡。好处当然是节省利息，每贷款一百万，借款期限二三十年，总的算下来节省 20 万是很轻松的，而且现在的经营贷期限都是五年十年的，中途不再需要过桥，考虑到通胀因素，五年十年也够用了，其中 20 多万是已经去除中介费用、过桥费用这类支出。

那么风险都有哪些呢？目前看有这样几个风险：法律风险，税票问题、虚假经营和三方受托支付，可能涉及骗贷罪，但是 2022 立案标准中对骗贷罪立案标准进行了改动，前提是造成银行损失 50 万，众所周知，房子抵押率一般是评估值 7 成，成交价 6 成，所以构成骗贷罪概率很低，毕竟房价大幅下滑只会出现在一线城市周边和二三线城市；税务风险，按揭转经营贷是涉及企业财税问题的，中间涉及到增值税、企业所得税、个人所得税等，这是目前还没有大规模爆发的问题，但是是未来潜在问题。以北上广为例，单个城市违规转贷和按揭转经营贷规模每年达几千亿以上，再赶上这三年特殊时期，目前不会严监管这方面，我估计这是这类人群最后的机会。

同时我们也不能忽略金税四期财税系统的作用，这方面是永久追诉的，大概率是抽查，看谁倒霉，这就需要财务专业人士给与风险指导了，主要是流水方面日常规划。

总之，有利息可省，有风险存在[来看我]

【2】、来自网友【泛舟财经】的最佳回答：

这个模式 2020 年很火，很多人都选择将房贷利率转换，仔细比较下，可以发现这么操作有以下的优点，但是也存在一定的问题。

优点

1、有效地降低了融资成本。

2、由于按揭你需要不停还本金和利息，而经营贷你只需要还利息，所以在贷款存续期内，你不还的本金可以通过投资赚取收益。

3、每月的还款压力会轻松很多，有益个人的现金流规划。

问题

1、期限不匹配

按揭贷款一般都是 20-30 年，只要中间按时还款，银行不会收贷。经营贷目前有主流产品是 5-10 年的，期限上没有优势，到期需要转贷。

2、转贷问题

转贷需要银行再批一笔授信额度给你。如果银行再转贷时不批，你还是需要归还贷款的，所以这时候就会有很大的风险点。这里资金没有衔接好，就可能直接导致预期，这是这个模式最大的问题。

3、转贷成本

转贷时基本都是过桥，过桥资金成本比较高，这个成本需要和前期节约的利息成本进行通盘考虑

4、合规问题

经营贷的资金用途是用于经营，但是绝大部分的经营贷的用途都是通过包装完成表面合规，如果遇到监管要求整改，对你资金链也是很大的考验。

所以，没有完美的模式，只看自己是否合适，选择合适的才是最重要的。

【3】、来自网友【飞刀 47 号】的最佳回答：

傻子都知道，贷款 3.8%的利率比 5.6%的利率更划算。而且 5.6%的利率是按揭利率——等额本金或者等额本息，真实年利率达到了年化 8%左右！——因此很多老板把 5.6%的贷款转化为 3.8%的贷款。

飞刀做了银行小贷 20 多年，跟大家说说其中的问题。

1、5.6%是按揭，3.8%是经营贷——性质不一样

按揭是买房的消费性贷款，只要您有还款能力，买房就可以做按揭——注意这里的借款人，身份可以是上班族，打工族，老板等等。

经营贷是经营性贷款——借款人的身份必须是老板，或者股东，法人代表等。——打工仔、上班族是不能办理经营贷的。

注意——有的银行审核松懈，临时入股，就可以办理 3.8%的经营贷——一旦政策收紧或者检查，有可能经营贷款立刻收回！

2、提供的材料不同

按揭贷款——提供个人资料，收入证明，流水等材料。

经营贷——除了个人材料，还要提供企业经营材料（营业执照，办公地租约，上下游合同，企业流水等等）

3、房产抵押顺序不同

按揭贷款——抵押物是购买的房子，一手房开发商会承担阶段担保，一般是先放款，后出房本，再办理抵押。二手房交易是，先首付，过户，抵押再放款给卖房的人。

经营贷款——必须是先抵押再放款。

因此购买一手房无法直接做成经营贷。

4、期限不同

按揭一般是 20 年或者 30 年还款。

3.8%的经营贷是一年一还款——注意，很多银行都推出了“无还本续贷”——举例：10 年期的 500 万经营贷额度，提款一次 500 万，一年到期，到期了办手续直接再延期一年，直到 10 年额度到期为止。

经营贷虽说是可以无还本续贷，但是每年会有简要审核，万一不通过，就必须还款了。

5、用款方式不同

按揭贷款，银行直接放款给开发商或者卖房人。

3.8%的经营贷，放款只能去企业交易对手，如果是真实用于买房，肯定要做假合同，需要对手方配合收款，中间必然有风险。

6、适合 5.6%转化为 3.8%的情况

本来借款人就是老板，本来就有公司，本来就可以做经营贷。

老板可以把 5.6%的贷款还完，再用这个房子去银行抵押做 3.8%的经营贷款。

有人问？——万一 3.8%的贷款审批不下来咋办？——很简单，可以先让银行审批 3.8%利率的经营贷，贷款审批通过后，再还款 5.6%的按揭，这就万无一失了。

最后，飞刀在北京的一家银行工作，北京监管对用经营贷去购房管理严格，新购买的房子不能抵押做经营贷。而且会用大数据对比经营贷和购房人信息，比对成功就会追查。

至于 3.8%的贷款利率也不是最低的——北京“创业担保贷”2021 年的，无抵押物，年利率才 2.35%，金额最高 300 万——政府对小微企业真的大力扶持。

【4】、来自网友【小林子嘞呦】的最佳回答：

按揭房贷款利率 5.6 一般是年利率，转成经营性贷款 3.8 要看是不是年利率。同样年利率的话，显然是比较优惠的。还款方式不一样，同样的利率来算实际利息也是不一样，按揭房现在走 LPR 的比较多，经营性贷款走等额本息还款方式比较多，这两个实际的利息还是有差，而且年限长短也不一定的问题。现在做转贷的人很多，是有好处的，关键是利息是多少，还款方式是什么样的。比如同样这个利率能做先息后本的经营性贷款那是最划算的，比 5.6 的利息便宜很多。