开发商欠我工程款800万，给我抵顶一套1600万的商铺，我该怎样运作才能换成流动资金？

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我也是做工程的。做的申基集团业务。目前抵给我一间悦榕庄别墅和一层写字楼，还有 40 个五星级酒店的车位。我的操作是这样你可以参考下。

车位

酒店一般零时停车比较多。年租酒店是 800 每月。我租的 600。但是租不出去广告也贴了广告也发了，没有用。然后我做了一个决定我去给保安说我车位组 700。你们租出去我给你们一个月提成。这是最重要的。效果是第 1 个月给我组了 23 个。目前出租 32 个。

写字楼

还是和上面一样的。他跟了 2 个月然后和我签的合同。所以不要小看保安们。他们比中介能力还要强。

别墅

这个我是确实没法。高评 1200 万。行长来找我叫我低价卖。我说 1000 万你帮我卖。他说我报的 800 万给别人。别人都不要。我说那你给我想想办法。我还不起钱了。现在他还在帮我找。所以你知道该怎么做了。

结论

找中介的可行性不高。一定要去找他们手上资源多的。他们比你的办法还要多。还有如果现金不是太紧的尽量不要卖了。你可以叫员工买你的股权让企业生存下去。过了可以把分红和钱换给他们。最重要的是要活下去。

欠你 800 万，拿 1600 万商铺抵债。如果你急缺资金周转，完全可以贷出来。

而如果假设你说的商铺真值 1600 万，应该是强二线城市或者一线城市的非中心商铺。假设是强二线和一线城市，商铺虽然很难说会持续上涨，但是下跌风险也比较小。

还要假设，这个 1600 万是否含有水分，比如市价是否真值 1600 万还是比如只值 1000 万或者 1200 万？按照挂牌脱手的价格去判断其真实价值是多少。是否容易脱手。

再假如，真的值 1600 万，那么说明这个商铺至少可以值得持有或者以租养贷。那么，你可以拿商铺去抵押，贷款 800 万。应该按照商铺的租金收益率，在 3%左右还是基本做得到的，如果是强二线城市或者一线城市应该能做到 3%左右租金房价比。

按照 1600 万，每年 3-4%租金回报，则为 48 到 64 万租金收入。

如果你拿去抵押贷款，按照 1600 万市值，应该抵押价值能到 1000 万，贷 800 万出来，年贷款利率在 6%算，800 万的 6%也就是 48 万左右。

因此，商铺如果市价值 1600 万，说明具备持有价值，你抵押贷款出来以租养贷完全合算。白得一个商铺。对于别人来说，以租养贷，是 1600 万的商铺租金养除了自己首付以外的贷款。而你是无首付的贷款，你比该商铺其他持有者占有巨大的资金成本优势。

而如果不值 1600 万，或者你急需资金周转，并且没有贷款的渠道和条件。那么问题就很简单，你直接卖掉。1600 万你要卖个 800-1000 万应该说难度不大。

前提，都是该商铺本身的市值是多少，以及该商铺的出租率和人流周转率这些因素，需要你自己综合评估后根据是否具备商铺持有价值是否具备“以租养贷”的条件，在不增加现金成本支出的同时还能抵押贷款套出你急需的 800 万。