关于问题地价 300 万一亩，容积率 2.8，四线城市，房价大概会是多少？一共有 3 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【建筑的沉淀】的最佳回答：
房屋的成本及售价是有一套整体的测算表格机制的，每个开发公司的成本测算都不尽相同。套用的费用模板也不太一样，所以每个房地产开发商的测算结果会略有不同，但是差别不会很大。
常规情况下，在项目资料信息不齐全的情况下，想快速测算一下这个项目有没有推进的必要，可不可以跟踪土地的获取；可以用一个大概的测算模式，能够初步判定项目的成本，并且大致的推算出销售定价；误差也不很大，参考性比较强。
作为本项目，考虑四线城市，建设成本及配套费用相对低一点。建设土地 300 万一亩，容积率 2.8，不考虑幼儿园等的配建。考虑一定小比例的装配式结构。成本结构大概是：
1、楼面价=300 万÷666.67÷2.8=1607 元/平方米。
2、建安成本：一般城市的建安成本为 3000 元/平方米左右（包括：主体结构、安装及初步装饰建安费用，室外官网，景观绿化等配套费用）。由于地下室绝大多数是赔钱的，算一部分车库和储藏室的收入，计算比例可以考虑可售面积占总面积的大约 75%。建安即成本可以考虑成 3000÷75%=4000 元/平方米
3、三费（管理费、营销费、财务费）占销售价格的 7%左右。税金占销售价格的 10%左右。考虑约 7000 元/平方米的售价，三费及税金约：7000×0.17=1190 元/平方米。
综合考虑：大概的房屋成本约为：1607+4000+1190=6797 元/平方米。
想要本项目盈利，定价大概要均价 7200 元以上，有一定的利润空间。根据当下房地产的下行趋势，四线城市的库存量较大，去化速度很慢，2.8 的容积率，盖的全部是大高层；7200 以上的售价，如果不是非常核心的位置，非常优质的学区房，基本上是卖不动的。所以这种项目运作的难度很大。
【2】、来自网友【雨中蓑翁】的最佳回答：
我给你简单讲一下成本价和房价怎么计算出来的：
1.土地成本：主要包括土地款，契税和配套费。如果地价 300 万/亩，容积率 2.8，那么地上建筑面积就是 2.8*667=1870 平方，那么 300 万均摊到每平方的土地成本就是是 300 万除以 1870，大概土地成本就是每平方 1604 元，加上契税和配套费大概就是每平方 1700 元左右。
2.建安成本一般是每平方 2800—3100，包括前期，基础，地上，地下，景观绿化，水电气暖等，如果是四线城市建安成本就是 2800 元左右。
3.三大费用，包括销售费用，管理费用，财务费用，大概占比 5-10%，按照每平 300-500 左右。
4.税费，主要包括土增税，增值税，企业所得税等，大概每平 300-500 元左右。
综上所述，单方成本每平 5000-5500，加上利润 10%，房价大概在每平 5500-6000 元。
以上就是我的回答，希望对您有所帮助。
【3】、来自网友【亮哥说房产】的最佳回答：
四线城市哈，300 万一亩地，一亩地是 666 平方，如果容积率 2.8，那么每平方的土地成本是 300 万除以 666 再除去 2.88=1600 每平方，四线城市的建安成本是 1800 左右，绿化 300-500 每平方。再加上小区配套费，契税、印花税、营业税、城建税、土地税、地方附加税等，另外还要核算资本金成本、时间成本，正常还有 2 个点营销成本，最后是开发商利润，地市 10%左右，房屋定价需要全部考虑进去。粗略估算，至少要卖到 5000 以上才行。
以上就是关于问题【地价 300 万一亩，容积率 2.8，四线城市，房价大概会是多少？】的全部回答，希望能对大家有所帮助，内容收集于网络仅供参考，如要实行请慎重，任何后果与本站无关！
